‘내 돈으로 땅을 사서 집을 짓겠다는데 뭐가 그리 걸리는 게 많은지.’ 농지와 임야를 구입해 대지로 전용, 설계와 시공을 거쳐 사용승인을 받아 등기부등본에 기재하기까지… 단독 필지에 전원주택을 지어 본 사람들은 그 많고 복잡한 절차에 고개를 절레절레 젓는다. 지난 호에서 언급했듯이 땅은 공공재公共財적 성격이 강하기에 그 소유에서 개발, 관리까지 각종 규제가 따르기 때문이다. 용도지역은 〈국토의 이용 및 계획에 관한 법률-이하 국계법-〉, 자연보전권역 안에서의 행위 제한은 〈수도권 정비법〉, 농지의 전용 및 소유는 〈농지법〉, 산림의 형질 변경은 〈산림법〉, 보전 산지 안에서의 행위 제한 및 산지 전용은 〈산지관리법〉 등. 여기에서는 전원주택과 밀접한 관리지역 중 토지거래허가구역 내 농지 구입 방법을 중심으로 살펴보았다.

전원주택지를 구입하려면 법에서 정한 토지의 용도를 알아야 한다. 다른 용도로 이용하려면 까다로운 절차를 밟아야 하는데 그렇지 않을 때에는 규제를 받는다.
전원부동산시장에 매물로 나온 농지와 임야에는 대개 ‘관리지역’이란 수식어가 붙어 있다. 토지의 이용과 방법을 규제하는 용도지역 중 관리지역이 상대적으로 개발하기 쉽다는 일종의 홍보 문구다. 〈국계법〉에서는 용도지역을 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경지역으로 구분해 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한하고 있다. 그 가운데 전원주택과 밀접한 관리지역은 다시 보전·생산·계획관리지역으로 나뉜다.

보전관리지역 : 자연 환경 보호, 산림 보호, 수질 오염 방지, 녹지 공간 확보 및 생태계 보전 등을 위해 보전이 필요하지만, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정 관리하기 힘든 지역이다.

생산관리지역 : 농업과 임업, 어업 생산 등을 위해 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정 관리하기 힘든 지역이다.
계획관리지역 : 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역 또는 자연 환경을 고려해 제한적인 이용·개발하려는 지역으로 계획적이고 체계적인 관리가 필요한 지역이다.

종 세분화 전 관리지역을 주목해야

이렇듯 과거 준농림지에 해당하는 보전·생산관리지역은 개발보다는 생태계 보전과 농업·임업 등 생산 위주다. 반면 계획관리지역은 예전 도시지역이었거나 편입 예상지역으로 도시의 계획적이고 체계적인 개발을 위한 곳이다.

관리지역의 세부 용도별 관리 방안(<표> 참조)을 보면, 생산·보전관리지역은 각종 개발 행위가 제한되므로 투자 가치가 떨어진다. 반면 계획관리지역에서는 용적률 100퍼센트 이하에서 공동주택과 근린생활시설, 숙박시설, 비공해업종 공장 등이 들어설 수 있고, 2종 지구단위계획을 수립하면 용적률 200퍼센트의 아파트 건립도 가능하다.

정부는 올해까지 각 지방자치단체에 관리지역의 세분화를 마무리지을 것을 종용하고 있다. 그러나 계획관리지역하고 보전·생산관리지역의 토지 가격 차이가 다섯 배까지 벌어질 전망이기에 지자체에서는 주민들의 눈치를 살피는 입장이다. 한편 토지 개발 전문가들은 “세분화가 이뤄지기 전 관리지역의 토지를 매입해 토지개발행위를 하면 계획관리지역으로 편입될 가능성이 높다”고 귀띔한다.

토지거래허가구역 토지 매입, 6개월 거주해야

문제는 관리지역 내에서 마음대로 살 수 있는 농지나 임야는 드물기에 허가를 받아야 한다는 점이다. 농지와 임야를 매입할 때 소유 자격과 소유 한도를 규제하는 토지거래허가제와 농지취득자격증명원, 농지소유상한제 그리고 거래 정보를 관리하는 검인계약서제와 실명 거래를 준수하도록 규정한 부동산실명제, 부동산등기의무제 등이 그것이다. 농지는 농민이 아니면 살 수 없고, 임야를 살 때도 매매 증명을 받아야 한다. 특히 빼놓을 수 없는 게 토지거래허가제도다. 수도권뿐만 아니라 대도시 주변은 대부분 토지거래허가 대상 지역이라고 해도 과언이 아니다.

정부는 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역, 지가가 급격히 상승하거나 상승할 우려가 있는 지역을 토지거래허가구역으로 지정하고 있다. 이 구역 내에서 일정 규모 이상인 토지의 소유권과 지상권을 이전 설정하는 계약은 거래 당사자가 공동으로 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 그 허가를 받으려면 토지 소재지 시·군에 거주해야 하고, 거주 기간도 세대주를 포함한 세대원 전원이 당해 시·군에 허가 신청 전 최소 6개월 전부터 거주해야 한다.

한강수계권역 내의 농지를 매입할 때도 마찬가지여서 세대원을 포함한 세대원 전원이 주소를 이전하고 현지에서 6개월 이상 거주해야 한다. 이 권역은 한강수계의 수질 보전을 위해 팔당호, 남한강(팔당댐∼충주 조정지댐), 북한강 및 경안천의 양안 중 특별대책지역은 해당 그 경계로부터 500미터 이내의 지역을 말한다.

이처럼 토지거래허가구역에서는 토지의 까다로운 매입 절차 때문에 위장 전입과 증여 등의 거래가 성행하고 있다. K씨는 토지 마련 시 6개월 이상 거주해야 한다는 조항 때문에 현지인의 명의를 빌렸다고.

“한적한 농촌에서 노후를 보낼 전원주택을 지으려고 땅을 산다는데 6개월 이상 거주해야 한다니… 어이가 없더군요. 6개월간 월세나 전세를 살기도 그렇고, 또 점찍어 둔 땅이 나만 기다려 준다는 법도 없잖아요. 할 수 있나요, 현지인의 명의를 빌려 땅을 매입할 수밖에….”

K씨처럼 현지 거주민의 명의로 토지를 매입한 뒤 그 토지에 대한 근저당을 설정하거나 처분금지가처분신청, 가압류 등을 걸어 두는 사례는 흔하다. 그 중에는 간혹 명의를 빌려준 현지인이 중도에 소유권을 주장해 법정 분쟁으로 가기도 한다. 또한 L씨의 경우는 농지 매입에 관한 계약 후 중도금과 잔금 지급일을 6개월 이상 뒤로 미루기도 했다. 그리고 해당 지역에 위장 전입해 거주 기간 요건을 충족했다.

물론 토지거래허가구역 내라도 용도지역에 따라 기준 면적 미만의 규모로 토지를 매입하면 허가를 받지 않아도 된다. 그 기준 면적은 도시지역 내 주거지역은 약 55.4평(180㎡) 미만, 상업지역은 약 60.5평(200㎡) 미만, 공업지역은 약 200평(660㎡) 미만, 녹지지역은 약 30.2평(100㎡) 미만이다. 만약 용도지역이 없다면 약 27.2평(90㎡) 미만이다. 비도시지역의 면적 제한은 약 75.6평(250㎡) 미만이며 농지는 약 151.2평(500㎡) 미만, 산지는 약 302.5평(1000㎡) 미만이다.

앞에서 보았듯 아무런 조건 없이 토지를 사서 전원주택을 지으려면 비도시지역의 관리지역으로, 논이나 밭이라면 151.2평 이하(임야는 302.5평 이하)를 구입해 농지전용허가를 받으면 토지거래허가나 농지취득자격증명을 받지 않고도 집을 지을 수 있다(단 토지거래신고는 해야 함).

전원주택 짓는데 농지취득자격 필요

토지거래허가구역 내의 거주 요건을 충족하면 농지 매입이 가능한데 이때는 ‘농지취득자격증명원’을 발급 받아야 한다. 자격은 농지를 취득하려는 사람 중 농업인이나 농업인이 되고자 하는 자 또는 농업 법인을 그 대상으로 하며, 농지 소재지의 관할 시장·구청장·읍장 또는 면장으로부터 발급 받아야 한다. 이것은 농지의 소유권 이전 등기에 필수적인 첨부 서류로, 농지를 취득한 후 소유권에 관한 등기를 신청할 때 첨부해야 한다. 그런데 과연 농사를 짓기 위해 농지를 취득하는 도시민이 몇이나 될까?

농지취득자격 발급 신청 시 처리기간은 현지 조사 등을 감안 4일 이내다. 한편 2006년 1월 22일부터 농지 취득 시 농업경영계획서를 작성하지 않고(현지 조사가 불필요한 전용허가를 받은 농지, 주말·체험영농농지) 농지취득자격증명을 신청할 때에는 이를 2일 이내 처리하도록 처리기간을 단축했다.

농지은행에 임대하면 도시민 무제한 농지 소유

2006년 3월부터 토지거래허가를 받아 취득한 토지의 사후 이용 의무 불이행 시 이행강제금제도를 시행하고 있다. 그 전에는 이용 의무 위반자에게 과태료를 부과했으나, 금액이 적을 뿐만 아니라 계속해서 의도적으로 이용 의무를 이행하지 않을 경우 적절한 이행 담보 수단이 없어 이행강제부과금으로 전환한 것이다. 또한 토지거래허가구역에서 법률 위반 사항에 대한 신고·포상제도 실시하고 있다. 그 결과 부재지주不在地主 농지가 농지은행으로 몰리고 있다.

2005년 10월부터 농업 경영 목적으로 취득해 소유한 농지를 농지은행(한국농촌공사)을 통해 전업농 등에게 장기 임대할 경우 임대(사용대)를 허용하고, 그 기간 동안의 자기 농업 경영에 이용하지 않더라도 소유하도록 했다.

▲비농업인의 상속 받은 농지는 약 3025평(1헥타르) ☞ 농지은행에 임대할 경우 3헥타르까지 소유 가능.
▲8년 이상 영농 후 이농하여 계속 소유하는 농지 등은 약 3025평 ☞ 농지 은행에 임대할 경우 면적 제한 없이 소유 가능.

이렇듯 〈농지법〉상 자경하지 않는 농지는 처분해야 하지만 농지은행에 위탁하면 계속 소유할 수 있기에 도시민도 농지 소유가 가능해진 셈이다.

3000평 정도의 농지를 투자 목적으로 매입한 K씨. 그는 부재지주인데 법적 문제나 과태료는 없을까? 한마디로 현행법상 직접 농사를 짓지 않더라도 농지은행에 위탁했기에 아무런 문제가 없다. 위탁 기간은 최소 5년 이상이며 위탁 수수료는 임대료의 10퍼센트 안팎이다.

실제로 2005년 10월 이후 농지은행을 통한 임대 신청자 5698명의 거주지별 현황을 보면, 서울이나 광역시 등 대도시 거주자들이 3194명으로 전체 신청자의 56퍼센트 이상을 차지하고 있다. 여기에 수도권인 경기도를 포함시킬 경우 도시지역 거주자가 75퍼센트 이상이다. 이들의 농지 취득 사유를 보면 전체 면적 2807헥타르 중에서 매매로 농지를 취득한 면적이 2360헥타르로 84퍼센트 이상을 차지하는 반면 상속이나 증여로 농지를 취득한 경우는 16퍼센트에 불과하다.

이 수치가 뜻하는 것은 농지를 취득할 때부터 자경을 목적으로 하지 않던 사람들이 이행강제부과금이나 농지처분 명령 등을 피하기 위해 농지은행에 임대를 신청하고 있다는 것이다.

토지 구입 시 꼭 확인할 관련 서류

토지 상태를 확인했다면 관련 문서를 확인해야 한다. 직접 하기 어려우면 전문가에게 검토를 의뢰하거나, 관할 관청 민원실에 문의하면 전원주택을 지을 수 있는 땅인지, 어떠한 절차를 거쳐야 하는지 확인해 준다. 기본 문서에는 지적도, 토지(임야)대장, 국토(도시)이용계획확인원, 등기부등본 등이 있다.

토지(도시)이용계획확인원 : <국계법>상 용도지역·지구·구역을, 또 군사보호구역, 문화재보호구역 등 각종 토지 이용 규제 사항을 확인할 수 있다.

지적(임야)도 : 해당 부지의 지목과 모양 및 방위를 알 수 있는 지도로 부지에 접하는 도로의 유무와 인접 대지의 상황을 알 수 있다. 규모가 작은 부지인 경우에는 도시(토지)이용계획확인원 뒷면에 부착된 도면으로 지적도의 내용을 확인할 수 있으나, 규모가 큰 부지는 지적도를 별도로 발부 받아야 한다. 그러나 지형이나 형질 파악은 불가능하다.

토지대장(임야대장) : 토지 소재 및 지번, 지목, 면적, 소유권 변동, 소유자, 토지 등급 등이 명기된 서류다. 대개의 경우 등기부등본 상에도 면적과 소유자가 명기되어 있으므로 자주 이용되는 서류는 아니지만 지적도나 토지(도시)이용계획확인원과 같이 일괄적으로 해당 관청에서 발부 받을 수 있으므로 사용하기에 용이하다.

등기부등본 : 부지의 소유권뿐 아니라, 지상권과 근저당권의 설정 관계를 표기해 주는 서류이므로 땅을 구입하고자 할 경우에는 필히 확보하고 확인해야 할 서류이다.田

글 윤홍로 기자

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