Q.
저는 乙로부터 신축 중인 건물을 양수했습니다. 그런데 乙은 양수대금을 모두 수령한 후에도 건축주 명의변경 절차에 협력하지 않고 있습니다. 때문에 관할 관청에 각종 서류를 제출하는 등 일에 막대한 지장을 받고 있습니다. 또 불안한 마음에 이사도 못하고 있습니다. 이 경우 제가 건축주 명의변경을 위해 행정청을 상대로 행정소송이나 민사소송을 해야 하는지요?

A.
건축주 명의변경행위가 행정소송의 대상이 되는지 여부에 관해 대법원은 "건축허가는 대물적 허가의 성질을 가지는 것으로 그 허가의 효과는 허가대상 건축물에 대한 권리변동에 수반하여 이전되고, 별도 승인처분에 의하여 이전되는 것이 아니며, 건축주 명의변경은 당초의 허가대장상 건축주 명의를 바꾸어 등재하는 것에 불과하므로 행정소송의 대상이 될 수 없다"고 판시하고 있습니다(대법원 1979.10.30. 선고 79누190판결).

붙여 설명하자면 건축허가는 시장 · 군수 등 행정관청이 허가 없이 건축행위를 해서는 안 된다는 상대적 금지를 해제함으로써 건축행위를 해도 좋다는 행정처분일뿐 허가된 건물에 대한 실체적 권리의 득실변경까지 공시하는 방법이 아닙니다. 추정력(어떤 등기가 존재하면 그에 부합하는 실체관계가 있을 것으로 추정되는 효력)도 없고 건축허가서에 건축주로 기재된 자가 소유권을 취득하는 것도 아닙니다. 따라서 건축주 명의변경이라 함은 당초 허가대장상 등재된 건축주 명의를 바꾸는 것에 불과해 구 건축주에 대한 허가를 취소하고 새로운 건축허가를 하는 것과 같은 법률 효과를 발생하는 행정처분의 대상이 될 수 없습니다.

그러나 이는 기존 완공된 건축물에 대한 사례고 상담자와 같이 건축 중인 건물을 양수한 경우는 다릅니다. 일반적으로 양수인은 건축 공사 진행에 필요한 신고 등을 위해서 그리고 준공검사 후 자기 명의로 소유권보존등기를 신청하기 위해서라도 건축주 명의를 변경해야 합니다. 이를 위해 건축법시행규칙 제11조 제1항에 의하면 건축허가대상 건축물이 양도된 경우 양수인은 건축관계자 변경신고서를 제출하도록 규정하고 있습니다. 판례를 보더라도 대법원은 "건축 중인 건축물을 양도한 자가 건축주 명의변경에 동의하지 아니한 경우 양수인은 그 의사표시에 갈음하는 판결을 받을 필요가 있다"고 하여 양수인이 양도인을 상대로 건축허가서의 건축주 명의변경절차 이행을 구할 소의 이익을 인정하고 있습니다(대법원 1989. 선고 88다카6754 등 참조). 정리하면 건축 중인 건축물은 원활한 행정절차와 소유권 확립을 위해 이전 소유주는 반드시 양수인 명의변경 요청을 받아들일 의무가 있는 것입니다. 그러므로 계속되는 요청에도 협력을 하지 않는다면 귀하는 乙을 상대로 건축주 명의변경절차 이행 청구의 민사소송을 제기해야 할 것입니다.

 

참고로, 이런 소송을 대비해 전 소유주가 민사상 보전절차로 건축주명의변경금지가처분을 행하는 경우가 종종있는데, 이에대해서도대법원은그처분을인정하지않습니다. "건축주에대하여명의변경을금지하는가처분이 있다고 하더라도 그와 같은 가처분은 결정을 송달하는 외에 현행법상 등기부에 이를 공시하는 방법이 없어 대물적효력이 인정되지 아니하므로, 제3자가 채무자로부터 실제로 권리를 양수하여 소유권보존등기를 하였다면 가처분을 내세워 그 권리취득의 효력을 부인할 수 없다"고 판시했습니다(대법원 1997.5.7. 선고 97다1907 판결). 그러므로 혹시 건축주명의변경금지가처분이 있는 경우에도 걱정 말고 법률 전문가와 상담하기 바랍니다.

 

이근창 변호사는 사법연수원 제34기로 광주과학고등학교, 카이스트 경영과학과, 조지워싱턴 로스쿨 IBT(국제거래법 프로그램), 서울대학교 법과대학 전문분야 법학연구과정(M&A의 이론과 실무)을 수료하고 법무법인 에이스, 법무법인 지성을 거쳐 현재 법무법인 동서파트너스에 재직 중이다. 다수의 중소기업 법률고문을 맡아 기업자문을 하고 있으며 부동산, 건축 관련 분쟁 등 일반 민 · 형사에 관한 업무도 수행하고 있다. 문의 02-3471-3705 kclee0@hanmail.net

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