펜션, 그것이 알고싶다


문답으로 알아보는, 펜션의 모든 것


Q1 펜션은 어디서 어떻게 시작됐나?
A 고대 그리스의 여러 도시에서 여행자에게 빵과 와인을 무료로 제공하는 간이식당이라는 뜻에서 생성됐다. 최초의 민박은 호혜를 베푸는 환대정신에서 출발하였으나 6세기경 화폐가 출현하고 상업무역이 발달하면서 경제생활이 활기를 띠기 시작하자, 언제부터인가 민박은 간이숙소 영업으로 변질됐다.

Q2 펜션의 뜻은 무엇인가?
A 펜션의 의미는 연금(年金)·은급(恩給)이라는 뜻으로 유럽의 노인들이 연금과 민박경영으로 여생을 보내는 뜻에서 유래되었다. 서양의 간이숙소영업은 프랑스의 \'팡숀\'(PenSion)을 들 수 있는데, 팡숀은 이태리어로는 \'팽쇼네\', 독일어로는 \'펜죤\'이라 발음하며, 운영주체가 농어촌 지역에 살고 있는 거주자들이다.

Q3 펜션은 어떤 숙박시설을 말하는가?
A 경제용어사전에는 펜션은 호텔 정도의 시설을 갖추고 가족적인 분위기를 살린 소규모 숙박시설로 기재되어 있다. 선진국에서는 정년퇴직한 부부가 10실 정도의 객실을 자영하는 경우가 많은데, 요금이 싸고 가정적인 서비스를 제공하는 소규모 고급숙박시설을 말한다. 개인별장과 같은 아늑함과 가족적인 분위기의 새로운 스타일의 레저용 숙박시설이다.
프랑스풍의 팡숀은 자연 풍광이 아름다운 산촌이나 호수가 및 바닷가에 입지하고 있다. 유럽에서는 전지역에 걸쳐 보편화된 민박시설이며, 일본의 경우 1970년대에 처음으로 도입되어 전국의 유명관광지에 약 3000여 개가 성업 중에 있다. 펜션에는 개별 화장실과 주방시설이 갖추어져 있으며 주인이 제공하는 가정식 식사도 즐길 수 있다.

Q4 펜션을 처음 도입하게 된 배경은 무엇인가?
A 1998년 10월 탐라대 양영근 교수가 제주도개발특별법 개정 시안에 \'특별개발우대사업 중 지역주민의 소득증대에 기여할 수 있는 농어촌분양형펜션을 추가해야 한다\'는 의견을 제주도지사에게 제안한 게 시초다. 제주도 내 중·소자본을 가진 농·어민 스스로 소규모 관광숙박업에 참여케 함으로써 농어촌 지역경제를 살리고자 했다. 또 최근 관광객의 욕구가 자기들만의 공간과 자연환경친화적인 새로운 숙박개념으로 변화하는 추세로, 이들의 욕구 수용 측면과 21세기 제주 비전에 다가서는 도민주체 개발을 일부 실현하도록 기존에 없는 새로운 발상으로 전국에서 처음으로 도입했다.

Q5 펜션업은 사회적으로 어떤 효과가 기대되나?
농가 개별 단위별로 체류형 체험 숙박업을 하는 것으로 농어촌 지역주민이 주체가 되는 사업이다. 그리고 도시민의 다양한 체험욕구를 충족시키면서 자연학습의 기회를 제공하며, 관광산업이 농·어·축·임업과 연계한다. 또한 주변관광지와 유기적인 연계성을 확보하여, 농어촌 지역주민의 소득을 증대하는 효과가 있다. 여기에 기존의 관광객 수요와는 다른 새로운 관광객 수요를 창출시키는 효과도 있다.

Q6 펜션의 건축물 규모와 객실의 구비 요건은 어떤가?
제주도에서는 농어가의 재정 능력에 알맞게 10실 이내로 시설하여 가족단위 운영·관리하게 했다. 또한 농·어촌지역에 입지하므로 난개발 방지와 경관 훼손을 최소화하기 위하여 2층 이하로 정했다. 객실 규모는 주로 가족단위 개별 관광객들이 이용에 불편이 없도록 최소 규모 25제곱미터(7.5평)을 확보토록 하였다. 제한이 없으면 호화시설이 입지하면 위화감이 조성됨은 물론 난개발될 소지가 있다. 객실 규모를 소규모로 제한시 분양 또는 회원모집과 관련하여 타 시설보다 경쟁력에서 뒤떨어지게 됨으로 최대 100제곱미터(30평)로 정했다. 객실은 하나의 방이 아니고 숙박과 취사에 적합한 거실(방포함)·현관(출입구)·욕실·화장실 및 취사시설을 갖추어야 하며, 1개 객실 출입구는 현관 1개소로 했다.
반면 문광부가 입법 예고한 관광진흥법시행규칙중개정령안에는
(1)자연 및 주변환경과 조화되는 3층 이하의 건축물일 것
(2)객실이 30실 이하일 것
(3)취사 및 숙박에 필요한 설비와 바비큐장 및 캠프파이어장 중 주인의 환대가 가능한 1종류 이상의 시설을 갖추고 있을 것. 다만, 수 개의 관광펜션으로 단지를 이룰 경우에는 공동으로 설치할 수 있다.
(4)숙박시설 및 이용시설에 대하여 외국어 안내표기를 할 것 등을 규정하고 있다.

Q7 현재 국내에는 펜션이 몇 곳이 있나?
A 기존 콘도나 민박의 대체 숙박시설로 빠르게 자리 잡고 있다. 2002년 초 100여 채 미만이던 것이 연말에는 500여 채에 달할 정도로 양적으로 팽창했다. 여기에 기존 민박까지도 리모델링 후 펜션으로 간판을 바꿔달기 시작하는 추세인데, 이것까지 합치면 전국적으로 1000여 채에 육박하는 상황이다. 여기에 현재 오픈을 준비 중인 펜션의 수도 전국적으로 500여 채에 이른다.문관부가 ?관광펜션업법?을 시행하면, 펜션의 건축 추세는 다소 하강할 것으로 보인다. 펜션업도 이제는 세금을 내어야 하는 업종이 되기 때문이다. 현재 추산되는 1000여 채 가운데 절반 이상이 관광펜션업에 등록할 것으로 예상된다.

Q8 국내 펜션은 어느 지역에 많은가?
주로 스키장이나 대규모 레저시설을 테마로 지역적에 군락을 이루며 대형화 내지는 전문화 되어가는 추세다. 특히 강원도 평창이나 경기도 가평, 청평, 태안반도 등이 대표적인 펜션 군락지다. 이들 지역은 여타 지역에 비해 앞선 입지 요건과 다양한 테마, 대규모 단지형 펜션의 잇따른 개발로 차별화를 꾀하고 있어 펜션 예비창업자들의 관심지역이다.

Q9 펜션의 유형은 어떻게 분류하나?
전원형 펜션 : 가장 일반적인 형태의 펜션이다. 대개 300평 이상의 대지에 60평 안팎의 건물을 지어 전원에서 노후를 즐기려는 분들에게 적당하다. 여분의 방들을 여행객들에게 잠자리로 제공해주는 전형적인 펜션이다. 이용자들은 텃밭과 자연 경치를 만끽하면서 고향의 포근함과 집주인의 섬세한 손길과 다정한 사랑을 느낄 수 있어 좋다.
농원형 펜션 : 약 1천 평 이상의 관광농원이나 수목원, 과수원 등과 같이 특화된 농촌 상품이 있는 펜션이다. 여행자가 농촌을 직접 체험할 수 있고 운영자는 생업을 그대로 유지해서 좋다. 건축 규모는 전원형과 비슷한 수준이라고 할 수 있다. 이 경우, 지역적 특성을 고려하여 특산물을 재배하면 관심을 끌 수 있고 지역 홍보에도 도움이 된다. 최근에는 산채 등 야생식물 재배 판매와 어울려 고소득을 올리는 형태의 펜션도 늘고 있다.
콘도형 펜션 : 1천 평 이상의 대지에 300평 이상의 건축물과 부속 건물을 두고 다양한 형태의 사업을 동반할 수 있다. 가족호텔(30실 이상)이나 콘도미니엄(50실 이상)으로 허가를 받아서 분양이나 회원제로 운영하는 대형 펜션 사업이다. 건축양식을 펜션의 분위기를 살려서 목조로 짓는 것이고 운영은 호텔이나 콘도 방식을 따른다. 이 경우 관련 법규에 따라 허가 여부를 고려해야 한다. 초기 투자 규모로 보아 기업형 사업이다.
카페형 펜션 : 500평 이상의 대지에 주변 환경과 어울리는 적정 규모의 카페나 레스토랑과 같은 사업장을 가지고 펜션을 함께 운영하는 형태이다. 이 펜션은 사업장과 함께 고수익을 올릴 수 있는 장점이 있다. 이 사업은 교통이 편리하고 유동인구가 많은 입지 조건을 고려하여야 한다. 고객 위주의 서비스 사업이 되도록 인테리어나 음식 맛 등에 특히 신경을 써야 한다. 활동 능력이 있는 젊은 사업가에게 어울리는 펜션이다.
별장형 펜션 : 단지처럼 여러 채의 펜션이 들어선 형태로서 소유자들은 상주하지 않고 주말 별장으로 사용하는 펜션이다. 따라서 관리인을 별도로 두어 사용하지 않을 경우 타인에게 이용할 수 있도록 하여 수익을 창출한다. 이 경우는 개인이 운영하기보다는 관리업체에게 임대 또는 위탁하는 것이 좋다.
방갈로형 펜션 : 말 그대로 방갈로형의 이동형 소규모 건축물을 이용한 펜션이다. 우선 운영자는 건축비의 부담이나 건축허가의 문제를 덜 수 있어 좋고, 이용자는 작지만 독립된 공간에서 휴식을 취할 수 있어 좋다. 특히 어린이를 동반한 가족의 경우 간섭받지 않아서 좋다. 방갈로는 일정한 규격으로 주문 제작이 가능하고 그 비용도 일반 건축비의 절반 수준이다.
절충형 펜션 : 여러 가지 형태의 펜션들이 복합적으로 접목된 경우이다. 전원주택형에 방갈로 몇 동을 추가한 것을 들 수 있다. 고객의 증가로 객실을 추가로 증축할 경우, 적절한 형태로 결합하는 경우도 해당된다.

Q 펜션, 정말 돈버는 사업인가?
A 수익률은 객실가동률과 관계가 있으며, 이것은 다시 테마와 조망권 및 부대시설과도 관계가 있다. 민박이 20∼30퍼센트의 객실가동률이라면, 펜션은 위치나 조망권에 따라 다소 편차가 있겠지만 40∼80퍼센트의 객실가동률을 보인다.
조사한 바로는 객실 가동률은 테마가 있는 펜션과 조망권이 좋은 펜션이 그렇지 않은 펜션에 비해 10∼20퍼센트의 가동률 차이를 보였다. 또한 부대시설이 있느냐 가령 바비큐, 텃밭, 농구장이나 족구장, 수영장, 세미나실, 식당, 선착장 등 직원 연수나 그룹 이용시설 유무에 따라 평일과 객실 가동률은 10~20퍼센트의 차이를 보였다.
중요한 사실은 객실가동률이 높은 펜션일수록 뜨내기손님보다는 단골고객이 많다는 점이다. 이는 곧 펜션이 단순히 잠만 자는 곳이 아니라 문화적인 커뮤니티나 인간적인 커넥션을 통해 문화로 자리 잡아 가고 있다는 것을 의미한다.
수익률은 객실 가동률에 따라 큰 차이를 보였으나, 객실의 수가 많다거나 투자비용이 많으면 전체 매출 규모는 커지겠지만, 그에 비례해서 수익률이 높지는 않았다. 오히려 객실 수가 많을수록 부대시설이나 테마 개발 등 추가 소요비용이 많아지므로 수익률은 떨어졌다.
객실 10개가 넘을 경우, 부부나 가족이 경영하기에는 무리가 따른다. 현재 60∼80평 규모에 객실 5∼6개 정도로 부부가 경영할 경우 연평균 가동률이 80퍼센트 이상이고 투자비용이 3억∼5억 정도의 A급 지역의 A급 펜션인 경우, 순수익률은 25퍼센트 내외이고 제비용을 제외한 월 순 수입은 약 1000만원 정도가 된다.