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전원주택 짓기 올 가이드⑦ 건축물 완공, 사용승인·등기
2005년 4월 28일 (목) 12:55:00 |   지면 발행 ( 2005년 4월호 - 전체 보기 )



전원주택을 지었다고 바로 들어가 살 수 있는 것은 아니다. 우선 건축물에 대한 사용승인을 얻어야 한다. 건축물 사용승인을 받기 위해서는 여러 가지 필요한 구비서류들을 준비하여 시청이나 구청에 제출하거나 또는 신고인 경우 동ㆍ면사무소에 제출해야 한다. 이 과정에서 사전에 체크해야 할 사항들은 산림훼손허가 사항, 농지전용허가 사항 및 허가조건을 면밀히 검토하여 요구하는 사항들이 모두 성립되었는지를 확인하는 것이다. 또한 적지복구승인 도면에 상·하수도, 우수도, 조경, 정화조, 도로 및 전기·설비, 옹벽 등이 어떻게 설계되었는지도 확인해야 한다.

건축물 사용승인

전원주택의 특성상 야산이나 농지 등을 전용허가하여 집을 짓기 때문에 100퍼센트 설계도대로 이행하기란 사실상 어렵다. 경우에 따라서는 공사 도중 다른 방법이 적용되기도 하는데, 이때는 주로 공사비가 적게 들든지 혹은 현장 여건이 설계도와는 차이가 많이 나기 때문이다. 예를 들면 적지복구승인 도면을 작성할 때 대지경계선에 콘크리트 옹벽을 시공하기로 했는데 부지 정리 및 집을 짓는 과정에서 자연석이나 발파석 축대를 쌓아 경계선을 긋는 것이 미관상이나 경비 면에서도 더 적합할 수 있다. 이 경우 사용승인을 받으려면 적지복구승인 도면을 변경시켜서 실제로 공사된 상황과 같게 만들어주면 된다.

또한 허가 당시에는 도로를 아스팔트나 콘크리트로 포장하려 했는데 예산상 잡석을 깐 비포장 도로 상태에서 준공을 받고 싶을 수도 있다. 이런 경우 기록상의 도면에는 포장도로인데 실제로는 비포장이면 준공이 나지 않는다. 기록과 사실이 다르기 때문이다. 이럴 때는 시·구청에 변경서류를 첨부하여 기록도면을 변경시킨 후에 사용승인을 얻는다.

많은 건축주가 설계 및 허가 당시의 건물면적보다 집을 더 크게 지으려는 경우가 많다. 이 경우에도 실제 건물 상태와 허가도면상의 상태가 다르기에 실질적으로 불법건축물에 해당된다. 특별한 문제가 없으면 설계변경을 거쳐 합법적인 건축물로 바꿀 수 있다. 그러나 간혹 불가능한 경우가 생겨 이제까지 애써 지은 건축물을 헐어내야 하는 사태가 생기므로 사전에 설계사와 면밀히 검토해 허가 때 필요한 면적만큼 허가를 받고, 허가 후에는 설계도대로 건축하는 것이 원칙이다.

경우에 따라 허가 때는 아무런 문제도 되지 않았던 사항들이 사용승인 때 문제로 대두되는 경우도 있다. 이 경우는 주로 민원과 관련된 사항이거나 혹은 설계사, 시·구청 직원 모두가 체크하지 못했던 법규, 조례, 규정에 관련된 사항들이기 쉽다. 건축물 사용승인 신청서를 제출한 후, 이러한 문제점이 불거졌을 때 당황할 수밖에 없다. 우선 그 내용이 무엇인지 꼼꼼히 검토한 후 그에 맞는 대책을 강구해야 하는데 이 경우는 전문가들의 조언이 필요할 것이다. 하지만 대부분의 경우 설계도와 허가조건만 맞추면 사용승인은 무리 없이 집행되므로 크게 걱정할 필요는 없다.

건축주는 건축물 사용승인신청서, 건축물대장, 배치도, 평면도, 지붕평면도와 조경도, 주차장관리카드 등을 준비해야 하며, 여기에 현재 완공되어있는 건축물 4면의 사진이 필요하다. 뿐만 아니라 건축사 감리가 적용된 경우에는 감리보고서도 첨부해야 한다. 그 외에 전기, 상·하수도, 오수, 우수에 관련된 영수증, 보고서, 사진 등도 지자체에 따라 조금씩 다르지만 첨부해야 하고, 현재 대지 위에 집이 어떻게 배치되어 있는가 하는 현황측량도 역시 필요하다.

사용승인에 필요한 서류를 구비해서 시·구청에 접수하면 허가사항일 경우 거의 건축사 감리 및 체크만으로 사용승인이 이루어지지만 도시구역 외 지역에서는 60평 미만의 주택일 경우 신고를 하면 면·동사무소에서 현장을 방문하여 신고한 대로 시공되었는지 확인하기 위해 실측을 하게 된다.

건축법에 의하면 행정기관은 사용승인 신청서를 접수 받은 날로부터 7일 이내에 건축주에게 사용승인서를 교부하도록 명시해두고 있다. 원칙적으로 사용승인을 교부받지 않고는 건축물을 사용할 수 없으며 이를 어겼을 경우 건축법에 의거 2년 이하의 징역 또는 1000만 원 이하의 벌금에 처하게 된다. 사용승인신청을 허위로 하는 경우 적발되었을 때는 200만 원 이하의 벌금에 처하게 된다.

만일 부득이한 이유로 사용승인을 못 받을 경우 임시사용승인을 받을 수 있다. 임시사용 기간은 2년 이내이고 임시사용승인을 받은건축물은 허가 당시의 용도로만 사용해야 하며, 임시사용기간이 끝나면 건축주는 건축물 사용검사필증을 받아야 한다. 그렇지 못할 경우에는 사용이 중지된다.

소유권보존등기

소유권보존등기란 특정 건물에 관해 최초로 하는 등기를 말한다. 사람으로 말하자면 출생신고를 하는 것이다. 건축주가 사용승인서를 발급 받은 후 해야 할 일은 우선 건축물관리대장을 확인하는 것이다. 최근에는 건축행정정보화가 전국적으로 구축돼 있어 사용승인서 발급 이후 2~3일 정도 지나면 건축물대장이 생성돼 인터넷 및 관청 방문을 통해 발급받을 수 있다. 이와 함께 건축주는 등록세와 취득세를 납부해야 한다. 이들 세금은 사용승인필증 교부일로부터 30일 이내에 해당 관청에 신고 납부해야 하며 납부일을 넘기면 세액의 20퍼센트가 가산돼 부과된다.

그 다음으로 할 일이 바로 소유권 등기 절차다. 소유권보존등기를 신청하려면 등기소나 인터넷으로 다운받은 후 등기신청서를 작성해 건축물관리대장등본 1통과 등록·취득세 영수증, 주민등록등본, 인감증명 등을 첨부해 관할 등기소에 제출하면 된다. 그러면 등기소에서는 그 실체관계 여부를 판단해 등기를 수리하게 되고 이후 등기부상에 기입함으로써 소유권보존의 절차가 마무리 된다. 田

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