펜션 사업의 타당성을 검토할 때 가장 중요한 점은 얼마를 벌 수 있는가를 고민하기 전에 얼마를 투자해 얼마만큼 빨리 회수할 수 있는지를 검토하는 것이다. 즉, 투자의 적정성과 회수 가능성, 나아가 얼마나 오랫동안 사업을 유지할 수 있는지에 대한 가치 보존성을 함께 고민해야 한다는 뜻이다. 10억 원을 투자해 1억 원을 버는 것은 바보짓이다. 반면, 1억 원을 투자해 10억 원을 벌려는 기대는 현실적이지 못하다. 투자 적정성과 회수 가능성이란, 내가 가진 투자 여력 내에서 얼마나 효율적으로 투자할 것인지, 어느 정도 기간에 회수할 수 있는지를 따져보는 것이다._본문 중에서

글 전용환<㈜ 한국펜션 마케팅 팀장>
사진 월간 전원주택라이프 DB

펜션 사업의 타당성 검토 방법

조사 결과에 대한 분석

펜션의 경기 침체로 객실 요금 체계가 비수기, 성수기, 극성수기, 특수일 따위로 복잡해진 측면이 있지만, 펜션 매출은 비수기 주중과 주말, 성수기 주중과 주말로 구분해 보는 것이 합리적이다.

예상 매출은 앞서 조사한 자료를 기반으로 예측할 수 있다. 창업할 지역의 기존 펜션들의 비수기 주중 예약률과 주말 예약률을 조사한 다음에 객실 규모와 시설, 요금을 함께 비교하면 실현 가능한 예상 매출을 뽑아낼 수 있다. 막연하게 비수기 주중 예약률을 80%로 채우겠다는 결심 따위는 현실적이지 않다.

창업할 지역의 기존 펜션들의 예약률을 검토해 가장 예약률이 높은 펜션의 장단점을 찾아내 예상 매출을 추정하는 것이 합리적이다. 이때 예상 매출은 기대 매출에 비해 보수적으로 잡는 것이 중요하다.

창업할 해당 지역에서 예약률이 가장 높은 펜션을 기준으로 잡으면 실패할 확률이 높다. 비록 예약률이 가장 높은 펜션의 단점을 보완하고 더 많이 투자해 이기려고 해도 기존 펜션의 예약률을 넘어설 것이라고 장담할 수 없기 때문이다.

펜션 사업의 투자는 건축비용과 시설 투자비용의 합산이 아니다. 펜션 사업의 투자 규모와 범위는 3년간 예상되는 매출과 수익 범위 내에서 이뤄져야 한다. 제반 비용의 합산은 견적일 뿐이다.

예를 들어 비수기 주중 예약률 50%, 주말 예약률 70%가 현실적인 예상 매출이라고 한다면, 펜션 투자는 이 기준을 통해 3년간 얻어지는 매출과 수익 범위 내에서 이뤄져야 한다. 회수 가능성을 검토한다는 것이 바로 매출과 수익을 통해 투자비용의 회수가 가능한지를 따져본다는 뜻이다.

특별히 3년이라는 기간을 이야기하는 이유는 통상적으로 펜션 트렌드가 3년 주기로 변하기 때문이다. 아무리 잘 기획해 만든 펜션도 창업 후 3년이 지나면 예약률이 떨어지기 시작한다. 투자비용을 3년 안에 회수해야 하는 이유가 여기에 있다.

3년 안에 투자비용을 회수하면 여유가 생기고 선택의 폭이 넓어진다. 투자비용을 회수하고 나면, 운영하는 펜션을 새로운 트렌드에 맞게 리모델링할 수 있는 여유가 생긴다. 경우에 따라서 기존 매출을 인정받고 매각할 수도 있다. 반대로 3년 안에 투자비용을 회수하지 못하면 초기 투자비용 회수도 쉽지 않다. 새로운 변화에 맞춰 추가로 투자할 여유도 없으며, 예약률이 낮기에 매각도 쉽지 않기 때문이다.

참고로 초기 투자비용에서 부지 매입비용은 제외해도 무방하다. 극단적인 경우를 제외하고 땅값이 떨어지는 경우는 없기 때문이다.

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