행정수도 이전으로 술렁이는 충청도

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섣부르게 후보지로 지목받은 지역에 투자를 하면 위험이 크다. 자칫 후보지에 포함되면 토지가 수용돼 큰 수익을 얻기 어렵기 때문이다. 그러나 강북 뉴타운지역으로 지정된 지역이나 그린벨트 해제지역에서처럼 발빠르게 행동하면 수용되는 것이 오히려 수익을 극대화할 수 있다고 생각하는 사람들도 많을 것이다. 즉 농가를 포함해 구입하고 농지에는 나무를 심어 이 나무가격이 효자 노릇을 한다는 것이다.
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16대 대선 기간 동안 국민의 관심사였던 행정수도 이전 문제가 긴 겨울잠에 빠졌던 충청권 토지시장에 큰 호재가 되어 다가오고 있다. 행정수도 이전 공약에 따라 후보지로 거론되고 있는 충청지역의 주민들은 “좀더 지켜봐야 한다”면서도 땅값 상승과 지역개발 기대감에 들뜬 모습을 보이고 있다.

수도 이전 후보지로 거론되는 충남 아산신도시 일대와 충북 청원군 오송·오창지구, 충남 공주시 장기면과 연기군, 금남면 및 남면 일대에도 서울과 수도권의 원정 투자자들이 몰려들고 있다고 한다.

그동안 수도권 일원 아파트가 부동산의 이슈였다면 앞으로 몇 년간은 충청권 일원이 큰 관심사가 될 전망이다. 그렇지 않아도 870만평 규모로 조성되고 있는 아산신도시 1차 107만평에 대한 토지보상이 끝나게 되면 인접지역에 장기투자를 하려는 수요에 의해 토지시세가 영향을 받을 것으로 예상되는 상황에서 행정수도 이전 문제로 한층 더 출렁이게 될 것으로 보인다.

또한 1992년 착공한 경부고속철도 1단계 서울~대전 구간이 2003년 12월 우선 개통되며, 고속철도 개통으로 인해 천안(서울에서 34분)은 물론 대전(서울에서 50분)까지 서울출퇴근 가능권으로 편입되는 것이다.

이렇듯 호재들이 많아 어느 때보다 충청권에 대한 투자자들의 관심이 뜨거워질 전망이다.

행정수도 이전 지역으로 거론된 지역

아산지역
고속철도와 경부고속도로, 장항선, 경부선 등이 지나는 교통의 요충지이다. 아산지역에서는 행정수도 이전 여부와 관계없이 2003년 땅값 상승이 이어질 것이라고 내다보고 있었다.

고속철도 외에도 삼성전자가 80만평 규모의 공단을 조성중이고, 순천향대학교 등 대학교들의 이전까지 예정돼 있기 때문이다. 이미 2002년 초 평당 30만원 안팎이던 신도시 내 땅값은 여름을 지나면서 35∼40만원으로 치솟았다.

신도시 외곽지역의 토지도 2002년 초보다 크게 올라 평당 20만원을 웃돌고 있다. 서울 등 외지인들에게 팔린 토지가 많고, 이미 가격상승이 된 상태이다. 고속철도가 개통되면 천안은 물론 대전까지 서울출퇴근이 가능해짐에 따라 투자하려는 수요자가 많은 상태에서 행정수도 후보지로도 거론되고 있다. 그러나 이 지역은 토지거래허가지역으로 지정되어 있어 실수요자가 아니면 거래가 어렵다.

토지거래허가지역에서 도시지역 외 농사는 303평 이상, 대지는 151평 이상, 임야는 606평 이상 매입하려면 현지에서 6개월 이상 거주를 해야 소유권을 이전할 수 있다.

공주시 장기면과 연기군 금남면 및 남면 지역
1970년대 박정희 대통령 시정 수도로서 가장 유력한 후보지로 꼽혔던 공주시 장기면과 연기군 금남면 및 남면 일대에도 서울과 수도권의 원정 투자자들이 몰려들고 있다. 이곳은 금강을 끼고 있고, 후보지 내 토지가 대부분 절대농지이거나 그린벨트로 묶여 있어 개발비용이 상대적으로 적게 든다는 평가를 받고 있다. 대전까지는 승용차로 15분 거리이고 호남·경부고속도로도 가깝지만 고속철도 역사가 없다는 게 흠이다.

공주시 신터미널 부근의 한 중개업소에는 하루에도 장기면 일대 땅값과 매물을 물어보는 외지인이 심심찮게 찾아오고 있으나 땅 주인들이 매물을 거둬들이고 관망하고 있는 상태라고 한다. 교통망이 좋고 용수가 풍부해 이 지역에는 중소규모 공장이 몰려 있다. 이 때문에 행정수도 이전과는 관계없이 공장용지 등은 거래가 활발하다. 금강 주변의 금남면과 남면 일대 토지가격은 농지가 평당 5만원, 대지와 준농림 임야는 평당 20∼30만원이다.

충북 청원군 오송·오창지역
충청북도 이원종 지사가 “행정수도 유치 선정을 위한 방안을 다각적으로 검토하라”고 지시함에 따라 학계·시민단체 등이 참여하는‘행정수도 유치추진위’를 구성하고 이에 따라 충북지역에서는 청원군 오송·오창지역이 부상하고 있다.

오송은 경부고속철도 오송역(미확정)과 청주공항, 경부 및 중부고속도로 등과 연결되는 교통요지이며 대청댐과 충주댐을 활용하면 용수문제도 해결되어 후보지로 가장 적합하다는 주장이다. 하지만 아직까지 거래는 활발하지 않다.

지난 1990년 중반 충북도청에서 오송 일대 신도시 개발계획을 발표하면서 한 차례 땅값이 뛴 뒤 6∼7년 동안 한산한 상태였다. 그러나 2002년 들어 다시 열기가 살아난 상태에서 행정수도 이전 후보지로 거론돼, 매물을 거둬들이는 매도자가 늘어난 반면 매물을 구하겠다는 외지인의 전화가 끊이지 않는다고 한다.

현재 땅값은 강내면과 강외면 일대의 농림지역이 평당 10만원, 농림지는 평당 15만원 선에 거래된다. 집을 지을 수 있는 주거지는 평당 100∼150만원, 상업용지는 150∼200만원까지 호가한다. 현지에서는 행정수도 이전이 확정되면 강내·강외면 일대와 서청주권의 그린벨트 해제지 등이 투자 유망지로 꼽히고 있다.

잘못 투자했을 때 문제점

섣부르게 후보지로 지목받은 지역에 투자를 하면 위험이 크다. 자칫 후보지에 포함되면 토지가 수용돼 큰 수익을 얻기 어렵기 때문이다. 그러나 강북 뉴타운지역으로 지정된 지역이나 그린벨트 해제지역에서처럼 발빠르게 행동하면 수용되는 것이 오히려 수익을 극대화할 수 있다고 생각하는 사람들도 많을 것이다. 즉 농가를 포함해 구입하고 농지에는 나무를 심어 이 나무가격이 효자 노릇을 한다는 것이다.

그러나 행정수도 이전계획이 예상보다 지연될 경우 자금이 장기간 묶일 가능성이 높다는 점도 염두에 두어야 한다. 또한 이런 지역에서는 속칭 ‘기획부동산’으로 불리는 텔레마케팅 토지사기단들이 그럴듯하게 포장된 청사진을 보이며 유혹하므로 조심해야 한다.

투자자들이 살펴야 할 부분은 행정수도 이전지역은 다른 지역보다 더 강력히 투기를 막겠다는 정부의 의지가 강하다는 것이다. 즉 투기지역 지정 및 토지거래허가지역을 지정한다는 것이다. 정부가 강력한 의지만 있다면 그린벨트 해제지역이나 뉴타운과는 다른 양상을 보일 수 있어 신중을 기해야 한다.

토지거래허가지역으로 지정된 강북뉴타운 지역은 주거지역 내이기 때문에 주소이전이 편리하고, 생활이 불편해도 출퇴근하거나 사회생활을 하는데 문제가 없다. 반면 행정수도 이전지역은 농촌지역으로 생활이 도시와는 다르고 출퇴근이 어렵다.

또한 재정경제부는 투기지역 지정 등을 내용으로 하는 소득세법시행령 개정안을 2003년 1월 1일부터 발효하는 만큼 부동산값이 최근 2개월 사이 전국 평균 가격보다 30% 이상 오른 지역을 투기지역으로 지정하고 양도세 중과세에 나설 방침이라고 한다.

국세청은 이들 지역의 부동산 매매가격 동향을 면밀히 파악하는 한편 매매거래내역을 수집, 전산 분석에 나서기로 했다. 땅값이 단기간 내 급등한 지역에서의 매매행위자, 땅거래를 많이 한 사람, 단기간 내 사고 판 투기혐의자, 미성년자·부녀자·노령자 등 자금능력이 없는 연령층의 토지 소유자 등을 투기혐의자로 분류해 조사하고, 투기혐의자에 대해서는 양도세 조사뿐 아니라 자금출처 조사도 함께 실시해 세금을 추징하는 등 강력한 의지를 표명하고 있어 투기꾼과 정부의 술래잡기에 선량한 투자자들이 불이익을 당할 수 있기 때문에 신중을 기해야 한다.

늑장 대처가 땅투기를 조장할 수 있다

행정수도 이전 문제는 2003년 부동산의 가장 핵심적인 이슈가 될 것이다. 2002년 12월 부동산 투기열풍 조장기관으로 건교부가 선정되었다는 기사가 나온 적도 있다. 결국 시기를 놓친 ‘뒷북행정’이란 오명을 쓰게 된 것이다.

얼마 전 그린벨트 지역 내 진흥지역 농지를 처분하려는 K씨에게 적정가격에 대한 컨설팅을 의뢰받은 적이 있다. 평당 35만원에 구매자가 나타났는데 처분을 하는 것이 좋은지 보유하는 것이 좋은지 컨설팅을 받아보겠다는 것이다.

이 지역 가격을 조사한 결과 처분하기를 권했다. 그러나 K씨는 혹시 그린벨트가 해제되어 행정타운이 들어서게 되면 가격이 수직상승하게 되어 자신만 바보가 되는 것이 아닌지 의심스러워했다. 진흥지역 내 농지라면 3만원에서 10만원 정도가 적당한 가격이지만 이미 지역시세는 평당 25만원에서 30만원 선인데도 35만원에 사겠다는 매수자가 있다는 것이다. 상상을 초월하는 비싼 가격이지만 투기가 먹혀들게 한 행정의 탓이라고 할 수 있다.

행정수도 이전지역에서는 이런 점들을 간과해서는 안된다. 그릇된 행정은 투기를 조장하고 서민들의 투자를 죽이는 격이 될 수 있다. 적은 돈으로 조심스럽게 투자에 접근하는 서민들은 속도 면에서 투기꾼보다 한 템포 느리기 때문에 손해를 볼 수밖에 없다. 전매행위를 모르는 선량한 서민들은 미등기 전매를 앞세운 투기꾼들에게 당하기 일쑤이며 손해를 보는 경우가 허다하다. 따라서 미등기 전매행위나 농지의 불법전용, 소급계약서 등 주의해야 할 것들이 상당히 많다.

투기가 아닌 건전한 투자로 가야 한다

보통 사람들은 재테크 수단으로 증권보다는 부동산을 선호한다. 그런데 부동산 투자에 편견을 갖고 정책이 운영되어 온 것이 현실이다. 지난 IMF를 거치면서 경기부양책과 서민들의 실업구제를 위해 신규 아파트 구입의 규제였던 미등기 전매행위를 장려하여 부동산 경기를 살리게 된 것이다.

그러나 제조업보다는 미등기 전매로 회사를 운영했다는 말이 나올 정도로 투기꾼들에게는 살판나고 서민들의 가슴에는 멍이 드는 사회적인 문제가 발생하자 급약처방을 내린 격이 되었다. 이것은 부익부 빈익빈 현상을 가져와 서민들은 우선 먹고 살기는 했으나 그 대가로 내 집을 소유하겠다는 소박한 꿈을 버려야 했다.

아파트와는 달리 토지는 규제하기가 쉬운데다 어느 정도 투기라는 편견을 가지고 보기 때문에 건전한 투자도 투기로 보는 성향이 많다. 그래도 이제는 아파트보다 토지 쪽에 자금이 모여들 것이다.

이럴 때는 안전한 투자로 가는 것이 안정적인 재테크가 될 것이다. 행정수도 이전부지로 거론되고 있는 지역에 장기적으로 10년 이상 묻어두면 된다는 생각에‘묻지마 투자’를 해서도 안된다. 후보지에 포함되어 토지가 수용되면 상가를 짓거나 대토를 받는 식의 투기를 하는 것도 현명치 못한 판단이다.

이런 지역에 눈길을 돌려라

아산시 배방면 장지리는 천안시와 경계지역이면서 천안 고속철도 역사가 있다. 또한 토지거래허가지역이 아닌 인접지역으로 천안시 풍세면과 광덕면이 있다. 이 지역은 천안~논산 간 고속도로 남천안IC의 역세권이면서 천안 고속전철 역사에서 15∼30분 거리에 위치해 있다.

오히려 행정수도 이전부지로 거론된 아산지역, 연기·공주지역의 배후지역이면서 토지거래허가지역에서 제외되었으므로 준농림지 시세가 평당 8∼20만원 사이이며 대지는 15∼40만원 사이다. 물류센터나 연구소, 공장부지가 많이 거래된 곳으로 아직 저평가된 지역이 많아 투자처로 적당하다.

천안시 북면지역에는 친환경정책으로 전원주택들이 많다. 단지분양가는 평당 50만원 선이며 주변 준농림지 시세는 평당 7∼15만원선, 대지는 20∼30만원 선이다. 병천면, 목천면, 동면, 성남면 지역도 이와 비슷한 시세이나 주변에 공장과 축사가 많아 도농복합적인 성격이 강하다.

그밖에 진천군 백곡면과 문백면 지역도 영향을 받을 것으로 보이며, 연기군 전의면·전동면, 공주시 정안면·의당면 지역도 눈여겨볼 만하다. 田

글 진명기<전원주택 전문 컨설턴트>
dol@greenhouse21.com

[글쓴이 진명기는 전원주택 전문 부동산중개업소인 ‘전원주택 돌’의 대표로 풍부한 현장 경험과 이론을 바탕으로 전원주택 부동산과 관련해서는 전문가로 통한다. 수도권 주변과 지방의 땅을 대상으로 단순 중개는 물론, 전문적인 컨설팅에 이르기까지 폭 넓게 활동하고 있다.]

전원주택이 만난 사람
‘돈 버는 땅 돈 되는 전원주택’의 저자
진 명 기

전원주택은 재테크가 안 된다고 한다. 그 이유는 무엇일까? 20년간 경기도 농가주택 80%를 중개했던 ‘돌공인중개사’ 진명기 사장은 전원주택에 대한 잘못된 인식에서 찾았다.

“전원주택하면 으레 잔디가 깔리고 연못이 있는 호화롭고 큰 집만 생각해요. 전원주택은 분양 차익과 가격 상승이 뛰어난 아파트와 비교할 때 투자가치가 떨어지고, 전원주택 마련시 한꺼번에 많은 목돈이 들어가지요. 그런데도 급하게 자금이 필요해서 팔려고 하면 아파트처럼 쉽게 팔리지 않아 환금성이 떨어집니다. 이젠 전원주택도 사용자의 주거 목적과 개성, 경제적 규모에 맞게 크고작은 다양한 형태로 지어야 합니다.”

‘3,000만원짜리 주말주택 어때요?’ 진명기 사장이 최근 저술한 《돈 버는 땅 돈 되는 전원주택》의 화두다.

진 사장은 토지와 전원주택만을 중개해 온 토지컨설턴트다. 90년대 천리안, 하이텔 등의 PC통신에 전원주택 IP를 제공하면서 글을 쓰기 시작했으며, 《월간 전원주택라이프》에 ‘진명기의 집여행’ ‘토지·전원주택 컨설팅’을 연재하면서 본격적으로 세인에게 알려졌다.

현재 《월간 전원주택라이프》에 ‘부동산 컨설팅’을 연재하면서, 《중앙일보》 ‘조인스랜드’의 프랜차이즈 공동사업체로 선정되어 전원주택, 토지, 매물을 소개하고 있다. 또한 www.greenhouse21.com에 전원주택 자료를 무료로 공개하고 있다.

《돈 버는 땅 돈 되는 전원주택》은 20여 년 동안 오직 땅과 전원주택만 중개해 온 전문가의 열과 성을 담은 실무 교과서라고 할 수 있다.

저자는 땅을 살 때는 첫째,‘땅을 살 때는 겨울에서 이른봄이 좋다’고 말한다.

“이 시기는 모든 대지가 옷을 벗는 계절이기에 여름의 무성한 숲이나 가을의 단풍에 현혹되어 올바른 판단을 그르칠 염려가 줄어들기 때문입니다. 또한 땅의 기운과 몸의 기운이 일치하는지 느껴 보아야 합니다. 즉, 편안하고 따스함을 느끼면 좋은 자리지만 어색하거나 불편함을 느낀다면 피해야 합니다.”

둘째, ‘첫눈에 반해버리면 아무것도 볼 수 없다’고 한다.

“강변의 전원카페에 앉아 있다 보면 이런 곳에 전원주택을 지을까 하는 생각이 들 수 있어요. 그러다 옆 사람들의 땅 이야기에 귀가 솔깃해지죠. 그러나 땅을 보지도 않고 반해버리면 아무것도 볼 수 없어요.”

셋째, ‘땅의 기운을 느껴보고 선택하라’고 한다.

“초보자라면 우선, 재테크가 되지 않아도 마음이 편해지는 터부터 찾는 게 좋아요. 도시에서 살던 사람들이 시골에 가면 모두 좋게 보일 수 있으므로 자신에게 맞는 터를 신중하게 느껴야 합니다.”

넷째, ‘기분이 좋지 않고 산만해지는 땅이 있다’고 한다.

“마음이 산란해지는 터는 풍수지리상 음기가 성행하는 곳입니다. 보통 저수지나 강, 냇가 등 물이 있는 곳은 습기가 많아 음기가 성행하죠. 습하지도 않은데 음기가 강한 곳은 보통 흉가 터입니다. 주변에 묘지가 많다든지, 가축을 기르는 곳이나 쓰레기 매립장 등 혐오시설이 있는 경우도 피해야 합니다.”

이 책은 이처럼 실용서답지 않게 읽는 재미를 더했다. 이러한 문체로 전원주택의 여러 가지 유형, 전원에서 할 수 있는 사업, 재테크가 되는 전원주택, 땅 고르는 법 등을 요목별로 정리했다. 뿐만 아니라 사업성공을 위한 토지 컨설팅, 알짜배기 농지·임야 문답, 떠오르는 유망 전원주택지 지역분석 등 사례를 풍성히 담고 있다.

그러면 향후 전원주택 시장 동향은 어떨까? 서두에서 언급한 대로 전원주택에 대한 인식 변화로 ‘전원주택도 재테크가 된다’고 밝힌다.

“이제 전원주택은 고향의 향수를 달래는 실버세대들만의 것이 아닙니다. 실수요층이 30, 40대로 낮아지면서, 이들이 중심축이 되어 다양한 주거문화 형태로 정착하리라 봅니다. 합리적이고 실용성을 추구하는 이들의 관점에서 보면, 전원주택은 충분히 재테크도 되면서 주거 욕구도 충족시키는 두 마리 토끼인 셈입니다.”

20여 년 전원을 누빈 진명기 사장은 스스로 ‘영원한 촌놈’으로 남기를 원하다. 수수한 옷차림새에 다소 어눌한 듯하면서도 진솔함이 배어 나오는 그를 고객들은 더 신뢰한다. 지금 그는 베스트셀러에 오른 《돈 버는 땅 돈 되는 전원주택》을 토대로 대학 강의 준비에 한창이다.
진명기 저 | 굿인포메이션 | 신국판 | 512쪽 | 15,500원

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