[실속가이드] 조목조목 살펴본 좋은 땅 vs 나쁜 땅

2008년 우라나라도 주5일근무제를 앞두고 토지 전원주택에 많은 관심들이 많다.
우선 전원생활을 꿈꾸는 이들에게 몇가지 조언을 해두고 싶다.
전원생활을 잘 할려면 충분한 검토가 우선필요하다.
주택을 지을수 있는 토지를 반듯이 구입하여야 한다.
집을 지을수있는 토지는 관리지역이나 준 보전임야여 한다.
관리지역,준보전 임야를 쉽게 알려면은 토지이용계획서를 확인해보면 쉽게 알수있다. 보전임지를 구입을 하면 현지인이 관리사외 외지인은 주택을 지을수 없다.
이것을 꼭~~오~~옥 명심해야 한다.
아주 중요하기때문이다.

전원주택지를 찾기란 결코 쉬운 일이 아니다.
사전에 열심히 정보를 수집하고 발품을 파는 것만이 비법이라 할 것이다.
터를 잡기 위해서는 구입 전, 구입 후로 구분하여 준비 과정과 변수를 검토하는 것이 좋다. 이를 바탕으로 자신의 계획과 취향, 예산 등을 반영하여 결정을 내리는 것이 바람직하다.

마음에 드는 집을 지으려면 우선 터잡기를 잘해야 한다. ‘터잡기가 집짓기의 반’이라는 말도 이런 이유에서 회자되는 듯싶다. 가족 또는 이웃과 함께 향후 몇 십 년을 살아가야 할 터를 정한다는 것은 매우 어려운 일임에 틀림없다. 개인마다 라이프스타일이 다른 데다 직장생활을 위한 출퇴근 거리, 자녀들의 교육문제, 생활편의시설의 확보 등 여러 가지 변수가 발목을 잡기 마련이다. 우선 가족간의 합의점을 찾는 것부터가 그 시작이다.


워밍업 단계의 점검사항

가족간의 합의가 분명해야 한다 ｜ 기존의 도심주택 외 별도의 별장주택 또는 세컨드하우스 개념으로 사용을 할 것인지 결정한다. 세컨드하우스로의 전원생활을 생각한다면 주거지에서의 접근성을 감안한 다음, 소규모 전원주택단지의 부지를 구입하는 것이 바람직하다. 가족 전체가 이주를 하여 전원생활을 한다면 구성원 전체의 합의와 희망이 공유되어야 한다. 치밀한 부지조사도 중요하지만, 근본적인 동기가 확실해야 한다.

어떤 목적의 터를 잡을지 결정한다 ｜ 목적이 분명해야 거기에 걸맞은 부지를 집중적으로 찾아 검토할 수 있다. 또한 부동산중개업소에 의뢰를 할 때도 희망하는 부지에 보다 근접한 땅을 추천받을 수 있어 공연한 발품을 줄일 수 있다.

희망지역을 선정, 시간을 두고 조사한다 ｜ 직장 또는 자영업, 전문직, 프리랜서 등 직업과 예산의 규모 등을 고려한다. 다음으로 근교 간선도로망과 연계한 이주방향을 정하고 거리별 지역을 선정한다. 이를 바탕으로 지도와 인터넷 부동산 사이트 등을 이용해 기초조사를 한 다음, 주말에 가족과 함께 소풍 가듯이 여유를 가지고 해당 지역의 부동산 중개업소를 이용하여 구체적인 답사를 한다.


오늘만 보고 판단하지 않는다 ｜ 관심 지역이 선정되면 해당 지역의 지방자치단체 및 국토관리청 등의 홈페이지를 방문하여 지역 도로망의 신설 및 확장에 대한 각종 개발 정보를 수집하여 지역의 발전 가능성도 가늠해 본다.


완벽한 명당은 없다 ｜ 내 맘에 쏙 드는 토지가 있다면 그러한 땅은 대부분 비싼 것이 흠이다. 모든 구색을 다 갖춘 땅을 갖는다는 것은 참으로 어렵다. 게다가 내가 원하는 만큼의 땅을 구입하기란 더더욱 힘들다.


그나마 좋은 땅을 잡으려면 신뢰할만한 부동산중개업소에 가계약금 형식으로 약간의 돈을 맡겨 놓는 것이 효과적인 방법일 수 있다. 좋은 매물은 잘 나오지도 않거니와 나오더라도 대기하는 이들이 많기 때문에 좀처럼 계약이 쉽지 않다. 그 기회를 선점하기 위해 중개업소에 가계약금을 맡기고 영수증을 받으면 되는 것이다.

전원주택 터잡기의 주의점

고속차량이 많은 국도나 지방도에 면하는 것은 피한다 ｜ 일반 국도는 방음시설이 적어 차량소음이 심하게 느껴질 때가 많다. 집으로의 진입 방법은 도로에서 직선적으로 연결되기 보다는 약간 우회하여 기승전결식(집을 본다→진입한다→방향을 원만하게 바꾼다→대문으로 들어간다 : 대문에서 현관까지의 진입도 이러한 방식을 적용)으로 전개되는 동선이 좋다.



원하는 만큼의 땅만 구입하기는 어렵다 ｜ 마음에는 드는데, 예산이나 이용도 보다 너무 면적이 큰 땅이 자주 보인다. 시골에는 한 필지 단위가 도시에서 생각하는 것보다 훨씬 크기 때문에 구매에 어려움이 많다. 그러나 현행법상 기존의 대지가 아닌 분할과 형질변경을 해야 하는 땅은 주택용으로 분할하더라도 나머지 면적이 지목별 최소 면적이상은 확보되어야 한다. 필요한 주택용 토지면적과 원래 지목의 토지(임야) 면적이 법규에 적합한 규모의 토지를 매입하는 것이 좋다.



마음에 드는 토지가 있는데, 토지 평수가 클 때는 자금 여유만 된다면 구입하여 다시 필지 분할하여 매매를 해도 상관없으며, 뜻이 맞는 사람과 이웃이 되는 것도 좋다.



환금성을 고려한다 ｜ 개별형 전원주택을 선호하는 취향이 독특하거나 의지가 강한 이들이 적지 않다. 전원주택은 다른 부동산과 달리 환금성이 떨어지는데, 그 중 개별형 전원주택은 더욱 떨어진다. 일상생활의 불편함, 방범의 문제점, 이웃과의 단절, 외부와의 교류 등도 문제가 많다면 환금성 정도가 아니라 자산으로의 가치도 떨어지므로 반드시 감안해야 한다.


협곡과 같은 지형과 음습한 곳은 피한다 ｜ 계곡의 물소리가 좋고 풍광이 아무리 좋아도 바람이 세차게 드나들고 일조시간이 짧은 협곡형 터는 피하는 것이 상책이다. 집 주변의 물소리는 은은하고 명쾌한 소리가 바람직하다. 보기 좋게 콸콸 내려가는 물소리는 신경이 예민한 사람에게는 밤잠을 설치게 하는 요인이 될 수 있다.


양지바르고 완만한 경사지임에도 불구하고 간혹 지표에 물이 많은 땅이 있다. 건수(지하수의 일종으로 지하 30m 이내에 얕은 지층으로 흐르거나 정체된 물)의 수위가 높아 주변보다 상대적으로 낮은 지표로 스며 나오는 경우이다. 폭이 좁으면 물길을 돌리는 약간의 공사로 활용이 가능하지만, 넓게 분포된 경우에는 피하는 것이 좋다.

땅을 선별하는 공통분모

전원주택지로 가장 선호하는 바는 전통적으로 ‘배산(背山), 임수(臨水), 남향(南向)’을 들 수 있다. 진입로 확보는 기본이고 주변의 시설물이나 인근에 부대시설 등도 아울러 살펴봐야 한다.

남향만이 좋은 토지는 아니다. 서향인 토지라도 설계나 건축 자재 등에 의해 남향집으로 충분히 연출할 수 있다. 창문을 남쪽으로 크게 내면 남향집으로의 조망권을 확보할 수 있기 때문이다.

터를 점검할 때에는 기본적으로 지적도, 토지(임야)대장, 국토이용계획확인원, 등기부등본을 갖추어야 한다. 전문가에게 검토를 의뢰하거나 해당 관청의 민원실에 문의하여 집을 지을 수 있는 땅인지, 어떠한 절차를 거쳐야 하는지 등을 확인해야 한다. 대개 집을 지을 수 있는 토지는 국토이용계획확인원의 용도지구에 관리지역이나 임야일 경우, 산림란에 준보전임지로 표시되었다면 집을 짓는데 큰 무리는 없다. 다만 지역마다 건축허가를 받으려면 6개월 이상 거주를 해야 하는 등 몇 가지 조건이 있다는 점을 감안하자.

배산, 임수, 남향 ｜ 전원주택지 하면 산을 등지고 물을 바라보는 그림 같은 풍경이 떠오를 것이다. 더구나 남향이면 금상첨화로 십중팔구 명당터일 가능성이 높다. 그러나 현대에는 조금 달리 해석하여 접근해야 할 것이다. 과거에 마을의 형성과 농사를 위해선 임수가 필요한 조건이었다.


하지만 개별 전원주택 분야에서의 임수는 좋은 조망과 물을 구할 수 있는 조건으로 이해하면 그만이다. 참고로 전통적인 풍수에서 기본적인 터잡기 원칙으로는 앞서 언급한 배산임수(背山臨水) 외에 정면이 낮고 뒤가 높아야 한다는 전저후고(前低後高), 진입로는 좁으나 점차 들어가면서 넓어지고 아늑해지는 것이 좋다는 전착후관(前窄後寬) 등이 있다.


급수, 배수 ｜ 사람은 물을 떠나서는 살 수 없다. 당연히 물을 구할 수 있는 터를 찾아야 한다. 기왕이면 가까운 내 땅에서 물을 구할 수 있어야 타인에게 어려운 부탁을 면할 수 있다. 개중에는 수맥을 걱정하는 이들이 있으나, 현실적으로 상수도가 없다면 음용 가능한 수맥이 있는 땅을 알아봐야 할 것이다. 역으로 하수에 대한 문제도 고려해야 한다. 우천 시 주변의 물들이 자연 배수가 원활한 지형인지 검토해야 한다.


지반, 접도 ｜ 대상지의 땅속 지반 상황을 맨 눈으로 알 수는 없다. 그러나 형질변경을 하고자 하는 대상지가 현재 논일 경우에는 지반을 강화하는 대책을 강구해야 한다. 반면 경사지는 차량의 진입에 적절한 경사각도로 도로와 연결되는지 아니면 지하주차장 등을 이용한 진입 방법은 가능한지를 판단해야 한다.


도로와 연결되지 않은 땅을 맹지라고 하는데, 건축법상 폭 4미터 이상의 도로와 접해 있어야 건축이 가능하다. 접도되지 않은 땅이라면 도로로 이용할 수 있는 땅을 추가로 확보해야 한다. 지적을 분할하여 반드시 도로로 형질변경을 해야 하며, 인근 도로가 공사를 위한 자재 및 각종 장비가 반입될 수 있는 여건인지도 검토해야 한다.



이웃 및 근린생활시설 ｜ 개별형 전원주택을 계획하더라도 이웃이 없는 외딴 집을 짓는 것은 다시 한번 생각해 보는 것이 좋다. 물론 많은 외딴 집들이 있지만 특별한 목적이 있거나 현지 정착민이 생업과 관련하여 지은 집들이 대부분이다. 도시인이 전원행을 선택하여 이를 따르는 것은 생활면에서 방범이나 정서적 안정 측면에서도 문제가 적지 않다. 마을과 바로 붙어 있을 필요는 없겠지만 가까이 근접할 수 있는 거리에 터를 잡는 것이 바람직하다.


전원생활의 걸림돌로 가장 많이 거론되는 것은 자녀의 교육문제와 의료, 쇼핑, 대중교통, 문화, 위생 등 근린생활시설의 부족이다. 이주를 할 경우 차량으로 주 생활근거지와 1시간 30분(반경 50㎞) 이내, 근린생활시설은 20분(반경 10㎞) 이내에 위치한 터를 찾아야 한다. 한편 주변에 고압 송전탑, 축사, 쓰레기 매립장, 무덤 등의 혐오시설물은 피해야 한다.

www.budongsanmart.co.kr 부동산마트 대표/부동산투자클 운영자 최희환