독자들께서 편집국으로 자주 문의해 오는 내용을 간추려서 정리합니다.
양도소득세 관련 질문이 많으셨는데 도움이 됐으면 합니다.

농어촌주택이란 무엇인가
농어촌주택이란
농어촌지역과 준농어촌지역에 위치하고 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물을 말한다.
또 수도권과 광역시 이외 읍·면 지역에 있는
대지면적 660㎡, 연면적 150㎡, 공시가격 1억5000만원 이하 주택이며,
도시민도 소유할 수 있다. 반면 농어촌민박은 주인이 직접 거주하며 먹고 잘 수 있는 시설을 제공하는 주택이다.
연면적 230㎡ 이하면 농어촌민박으로 지정받을 수 있으며, 소득세 감면 등의 혜택이 주어진다.
　
농어촌주택 양도소득세 면세 기준
올해부터 양도세 면제 기준이 공시가격 1억5000만원 이하로 확대됐다.
시가 반영률 40∼60%를 감안할 경우 실제 거래 금액은 대개 3억∼4억원 선으로 강원·충청권의 쓸 만한 주말용 전원주택은 살 수 있다.
기존 농가는 물론 새로 짓는 전원주택도 해당된다.
다만 대지 면적과 건축 연면적이 일정 기준 이하여야 하고 수도권과 광역시 외 읍·면 지역으로서 토지거래허가구역 및 토지투기지역으로 묶이지 않은 곳이어야 혜택을 받을 수 있다. 공시가격 기준만 완화된 셈이다.

농어촌주택양도소득세의 범위는
농어촌주택이라 해서 모두 양도세가 면제되는 것은 아니다.
1주택자가 대지면적 660㎡, 주택 연면적 150㎡, 공시가격 1억5000만원 이하
농어촌주택을 취득해 1가구 2주택이 된 경우
기존 주택을 먼저 처분하면 양도세가 비과세된다.
그러나 이때 기존 주택이 1주택 양도세 비과세 요건(3년 보유 등)에 맞지 않으면
양도세(양도차익의 9∼36%)를 내야 한다.
또 수도권과 광역시 이외 읍·면 지역이라 해도 토지거래허가구역, 토지투기지역 등에서는 양도세가 중과돼 주의가 필요하다.
농어촌 민박형 펜션은 주소를 현지로 옮기고 직접 운영해야 소득세(연간 소득 1200만원까지)를 감면받을 수 있다.

별장도 1가구 2주택에서 제외해야-법원 판결
지금까지 상시 사용하지 않은 별장은 주택으로 간주해 1가구 2주택에 포함됐다.
하지만 지난 2월 22일 서울고등법원 특별1부는
“상시 주거용이 아닌 별장을 주택으로 보고 1가구 2주택에 해당하는 양도소득세 중과 처분을 내린 것은 부당하다”
고 판결해 다소 완화됐다고 볼 수 있다.
대부분 전원주택 형태로 지어지는 별장이 양도세 중과 대상에서 제외되면 전원주택 수요는 당연히 늘어날 것으로 보인다.

농어촌 민박(펜션) 지정 제도 완화
정부는 지난 2월 4일 농어촌 민박의 지정 기준을 종전 취득 시 건축 연면적 150㎡ 이하에서 230㎡ 이하로 완화했다.
종전에는 연면적이 150㎡ 초과하면 숙박업 등록 후 소득세 등을 내야 해 투자 수요가 크게 위축됐었다.
소득세 감면 등의 혜택을 볼 수 있는 농어촌 민박 지정 기준이 연면적 230㎡ 이하로 완화되면 경관 좋은 농어촌 지역에 민박형 펜션 수요가 늘 것으로 전문가들은 보고 있다.
농어촌 민박은 연간 소득 1200만원까지 소득세를 감면받을 수 있어 투자자들의 선호도가 높다는 이유에서다.

월간 전원주택라이프- 尹 기자