설계가 완성되고 시공업체까지 선정되었다면 이제는 본격적으로 집을 짓는 과정만 남았다. 어떤 구조로 어떤 자재를 어느 정도 사용해 집을 지을 것인가 하는 것까지 시공사와의 협의를 마쳤다면 건축 시공 과정은 천재지변이나 기후 이상이 없는 한 일사천리로 진행될 수 있다. 전적으로 시공사를 믿고 맡길 수밖에 없는데 건축주는 시공사가 사전 계약대로 공사를 진행하고 있는지 점검하는 일이 중요하다.

글 홍정기 기자

설계 도면에 그렸던 주택이 시공 과정에서 실제 형상을 드러낸다. 대략 토공사→건축공사→설비공사→부대공사 과정을 거치는데 일반 건축주들이 이 과정에서 세심하게 개입하기란 쉽지 않은 일. 꿈에 그렸던 주택이 서서히 모습을 드러내 감동을 겪기도 하지만 일이 틀어질 경우 크고 작은 분쟁으로 골머리를 앓는 경우도 심심찮게 목격된다. 따라서 어느 과정보다 시공사와 건축주 간의 의견교환이 절실하고 문제가 발생했을 때 상호 머리를 맞대 해결하려고 노력해야 추후 혹시나 있을 분쟁을 미연에 방지할 수 있다.

건축 공정의 처음과 마지막 '토공사'

'토목공사', '토지기반공사'라고도 불리는 '토공사'는 건축 시공의 처음과 마지막에 진행되는 것으로 대지 조성을 위한 절토 및 성토, 기초 및 지하실 등의 지하 구조물을 설치하기 위한 과정이다. 일반적으로 터파기 공사→기초 공사→되메우기 공사로 이뤄진다.

이방갈로 김득영 대표는 토공사에 있어 건축주가 점검해야 할 사항으로 ▲도면에 근거한 건축물 배치 여부 ▲도면에 근거한 기초 형태, 크기, 배근 시공 여부 ▲폐수 및 정화조 시설 하자 여부 등을 꼽았다.

한편 올림픽우드 정세용 대표는 "토공사 시작 전 규준메기(건물의 위치를 표시하는 규준틀을 설치하고 줄띄우기를 하는 것)를 하는데 이때 반드시 건축주가 참여할 것"을 주문한다. 그 이유에 대해 "배치도나 조감도만 믿고 맡겼다가 막상 현장에 와보니 주변 경관과 어울리지 않아 수정되는 경우도 종종 발생하기 때문"이라며 "주택의 위치와 방향을 결정하는 매우 중요한 과정이므로 반드시 건축주가 입회해 배치도를 참고로 최종 확인하는 과정이 필요하다"고 밝혔다.

토공사를 진행함에 있어 여름철은 주의해야 할 시기다. 장마나 태풍으로 공사 중 골재 등이 유실되기도 하고 배수 처리 미흡으로 인근 주택, 농경지에 피해가 갈 우려가 있기 때문. 따라서 전문가들은 피치 못하게 우기에 토공사를 할 경우 배수로를 충분히 확보하고 자재 이탈 방지 대책을 마련해야 한다고 조언한다.

기초를 잡는 '철근콘크리트 공사'

대지 조성이 끝나면 주택의 기초를 잡는 철근콘크리트 공사가 시작되는데 지정작업→버림 콘크리트 타설→거푸집 및 배근 작업→콘크리트 타설→양생 순으로 진행된다.

·지정작업 : 바닥을 안전하게 지지하기 위해 기초나 지반의 내력을 보강하는 작업이다. 종류로는 모래, 자갈 잡석다짐 및 말뚝박기, 버림 콘크리트 지정 등의 방법이 있다. 대부분 흙파기 후 자갈이나 잡석과 모래를 깔아 다진 후에 버림콘크리트를 친다.

·거푸집 및 철근 배근 작업 : 지정작업 완료 후 본격적으로 건물을 세우기 위한 반석 작업을 하게 된다. 기둥, 바닥, 벽 등 콘크리트를 부어 만들 모양의 틀을 짜는데 이를 거푸집이라 한다. 거푸집 설치 기간은 ▲줄기초 측면 - 4일 ▲기둥, 보, 벽 - 5일 ▲슬라브, 대형 보 - 21일 정도다.

·콘크리트 타설 및 양생 : 철근 배근이 끝나면 콘크리트를 타설한다. 타설 전 급·배수 관로와 전력, 통신 관로를 확보하고 정확한 위치에 고정되어 있는지 확인한다. 타설이 완료되면 콘크리트가 적정한 강도를 지닐 때까지 양생하는데 35일 정도 물 뿌림 등으로 습윤 상태를 유지시키는 것이 좋다.

철근콘크리트 공사에서 건축주가 특히 신경 써야 할 점은 시공사가 당초 계획에 맞게 철근을 배근했는지 하는 여부다.

정세용 대표는 "건축주는 시공업체가 도면과 시방서에 근거해 철근을 배근하고 있는지 꼭 확인해야 한다. 설계 도면을 보면 철근 배근에 대한 정보가 모두 나타나 있으므로 꼼꼼히 챙겨야 한다"고 충고한다. 그러나 일반 건축주가 도면을 이해하기란 쉽지 않은 일. 더욱이 전원주택은 대부분 시방서 없이 계획설계 단계에서 배치도와 평면도 입면도만 갖고서 시공에 들어간다. 따라서 건축주는 설계도에 기초하여 시공사에 견적을 문의하고 계약할 때 건축 공정별 사양을 체크하고 현장에서 그것이 지켜지는지 살펴야 한다. 간혹 불성실한 시공사를 만나면 건축 공정 일부가 누락되거나 자재 사양이 바뀌기도 한다.

주택을 완성하는 '건축공사'

집이 올라갈 자리를 잡았으니 이제 본격적인 집 짓기에 들어갈 차례다. 건축주가 정한 주택 형태에 맞게 건축 공사가 진행되는데 골조, 단열, 창호, 내·외장 마감 등의 공정들이 이 과정에서 완료된다. 즉 주택 구조체를 완성하고 내·외부 마감공사가 완료되는 단계인데 그동안 그림으로만 그렸던 집이 이 공정을 통해 구체적인 모습을 드러낸다.

이 과정에서 가장 문제되는 것은 시공자가 사전 승낙 없이 시공자 임의로 공사를 진행하거나, 부실 시공한 부분에 대해 재시공을 요구해도 제대로 이행하지 않는 경우다. 그렇기에 건축주는 도면에 명시되지 않은 품목이나 빠진 공정에 대해서 시공자에게 정확히 지시하고, 각종 부실 시공 사례에 대한 정보를 습득하여, 사전에 관리할 수 있어야 한다.

김득영 대표는 "건축 세부 공정을 실행하기 전 시공자로부터 작업 내역과 작업 일정을 보고 받고 설계도서에 기록하지 않은 항목에 대해서는 서로 협의하여 예산의 집행 여부를 검토해야 한다"면서 "협의 과정에서 불합리한 사항을 발견하거나 시공자가 명확한 근거를 제시하지 않을 경우 공사비 지급을 중지할 수 있는 만큼 건축주의 적극적인 권리 행사가 중요하다"고 덧붙였다.

이를 위해 진행 과정 중간 중간에 현장을 방문해 공사 진행 상황과 부실 시공 된 부분을 사진 촬영하여 보관해 차후에 하자가 발생했을 경우 하자 보수에 대한 근거 자료로 사용하도록 하는 것이 현명하다고 김 대표는 설명했다.

건축주가 전체 시공 과정 중 항상 유념해야 할 중요한 사항은 다음과 같다.
▲설계도서대로 시공되는지 여부 ▲지정된 재료를 사용하며, 재료의 품질을 확보했는가 ▲시공자 임의로 시공하거나 시공에 미흡한 사항은 없는가 ▲공사를 예정대로 진행하는가.

갈수록 중요해지는 '설비 공사'

전기, 급·배수, 위생, 냉난방, 환기, 주방 설비 등이 설치되는 것이 설비공사다. 최근 건축물에 각종 편의기구 및 시설들이 증가하면서 설비공사는 주택 전체 공정에서 날로 중요한 위치를 잡아가는 추세다. 여러 첨단 시설이 탑재된 주택일수록 잘못된 설비공사로 주택 전체에 하자가 발생하는 원인이 되기 때문이다. 따라서 정확한 의도 아래 계획하고 진행되어야 한다. 혹시라도 시설 운영 방식 등에 의문점이 생긴다면 반드시 해당 전문가에게 조언을 구하는 것이 좋다. 근래 출시되는 대부분의 첨단 장비는 고가이므로 취급 시 주의를 요한다.

㈔한국목조건축협회 주대현 전무는 "몇 년 전부터 타운하우스를 중심으로 고급 마감재나 설비를 들이는 경향이 크게 증가하더니 이제는 일반 전원주택까지 그 여파가 미치고 있다"고 밝혔다. 또한 주 전무 말에 의하면 "갈수록 어떤 구조냐에 따라 발생하는 건축비 차이는 미비해지고 있지만 고급 자재나 마감재, 첨단 장비 구비 여부 등이 건축비 증가를 가져오는 요인이 되고 있다"고 밝힐 정도로 친환경, 고기능을 가진 설비들이 전원주택의 대세가 되고 있는 실정이다.

난방 및 위생설비공사에 있어서 배관 보양에 신경 써 배관 작업 완료 후 반드시 수압이나 공기압을 걸어 누수를 점검한다. 한편 건축주는 특별히 관심을 기울여야 할 전기 설비(방범 설비, 홈시어터, 매입형 에어컨)가 있다면 미리 시공자에게 말해 배선 작업에 있어 효율성을 높이도록 한다.

공사의 마무리 '부대 공사'

부대공사는 공사 마무리 단계라 할 수 있다. 정원을 꾸미는 조경공사를 포함한 외부에 설치하는 각종 시설물 설치 작업이 진행되는데 특히 조경공사는 공사 금액도 클 뿐만 아니라, 미관상의 문제도 있으므로 조경설계에 대한 기본적인 사항(식생, 배수, 흙, 조경용 블록, 조명에 대한 시공 방법)을 숙지하는 것이 바람직하다.

조경공사와 더불어 덱 설치, 대문, 담, 외등, 연못, 석축 쌓기, 감시카메라 설치, 대지 포장공사(외부 바닥마감, 트랜치 커버, 각종 맨홀, 경계석 설치)가 부대공사에 해당되며 이를 통해 집은 비로소 완전한 모습으로 건축주의 입주를 기다리게 된다.田

중간검사 시 무엇이 필요하나
토공사가 마무리되면 건축허가대상 건축물은 중간검사를 받게 된다. 중간검사는 중간검사 예정일로부터 3일 전까지 허가관청에 '중간검사 신청'을 하면 된다. 철근콘크리트조인 경우 토목공사가 완료되고 기초철근배관을 마친 상태에서 중간검사신청서, 감리중간보고서, 건축 진행사진을 첨부하여 관할 행정기관에 보고한다.
관할 행정기관은 중간검사 신청을 받아 건축주가 지정한 중간검사 예정일에 중간검사를 시행한 후 검사필증을 교부하며 건축주는 중간검사교부 필증을 받은 후에야 다음 단계인 골조공사를 진행할 수 있다

시공 중, '선의의 설계 변경' 대對 '악의의 설계 변경'

시공은 설계도와 시방서에 근거하여 진행하므로 설계 변경은 삼가는 것이 좋다. 반면 ㈜유앤아이건설 이제헌 대표(기술사)는 건축사가 공간감을 100% 파악하여 설계하기란 어려우므로, 현장에서 경험 많은 시공자가 완성도를 높이고자 건축주에게 설계 변경을 요구하는 사례도 있다고 말한다. "시공 중 현장 소장이 공간의 크기, 기구 배치, 계단 높이 등 뒤늦게 문제를 발견하기도 한다. 공사비에 크게 영향을 미치지 않으면서 품질을 높이는 설계 변경이라 건축주도 수긍한다. 마감 사양 변경은 좀 예민한 문제지만, 시공 경험상 B보다 A를 사용하면 비용 대비 결과가 더 나을 때 추천하기도 한다. 시공 중 설계 변경의 기본은 건축주와 건축사의 사전 동의를 구하는 것이다." 이 대표가 설명한 설계 변경은 향후 주택의 자산 가치를 높이려는 선의善意에 속한다.

문제는 현장에서 악의의 설계 변경이 이뤄진다는 것이다. 첫째는 시공회사가 싼 가격에 수주한 후 공사를 진행할수록 손해를 감당하지 못한 사례이다. 어려운 영업 환경에서 수주만을 목적으로 저가로 계약하는 시공회사의 경우, 이윤을 내고자 설계도보다 공사비가 덜 드는 쪽으로 건축주를 유도한다. 역으로 이문 확보 차원에서 고가의 자재 사용으로 현혹시키기도 한다. 이러한 경우는 그래도 나은 편으로 심지어 아무 말도 없이 겉으로 드러나지 않는 각 구성 요소들을 바꾸거나 시공 과정상 거쳐야 할 단계를 건너뛰어 자의적 부실 시공으로 몰아가기도 한다. 건축주가 현장에 매일 붙어서 확인하기도 어렵고, 대부분 건축에 문외한이다 보니 어디서 어떻게 그런 일이 발생하는지조차 모른다.

둘째는 설계도와 시방서를 통해 건축주가 요구하는 품질의 견적서를 뽑을 능력도 없는 시공회사가 터무니없이 낮은 가격으로 수주한 사례이다. 결국 이러한 시공회사는 시공 과정을 거칠수록 손해를 보다 어느 날 일용직 근로자 한두 명만 남긴 채 소리 소문 없이 사라진다. 더 큰 문제는 건축주가 그 일을 다른 시공회사에 함부로 맡기지도 못한다는 것이다. 주문주택 건축 계약 포기 각서를 받아야만 가능한데, 속된 말로 이렇게 자빠진 시공회사 대표(?)는 전원주택 한두 채 짓고 전국을 떠돌며 빌더인양 행세하기에 찾기조차 힘들다. 한편 아이러니컬하게도 건축주는 영세하고 무능력하며 불성실한 시공회사에 당했으면서도 또 그런 시공회사를 찾아나선다.

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