알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 20

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알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 20

2016년 3월 1일 (화) 00:00:00 | 지면 발행 ( 2016년 3월호 - 전체 보기 )

최우선변제권 무조건 안심?
법인도 혜택 받을 수 있다!

갈수록 전세 구하기가 어렵다. 더욱이 담보 없는 집을 찾기란 더더욱 힘들다. 담보가 있더라도 우선 집부터 구해보려는 이유다. 그런데 어렵게 구한 집이 경매로 넘어간다면?
최우선변제권은 어렵게 집을 구한 소액임차인이 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리를 말한다. 변제금액은 지역과 금액에 따라 1,500~3,200만 원까지 변제받는다. 전액을 보상받는 건 아니지만, 서민을 위해 일부라도 우선하여 돌려받을 수 있게 마련한 제도다. 그리고 개인이 아닌 법인도 우선변제를 받을 수 있다고 하니, 어떤 내용인지 김성룡 박사에게 최우선변제권에 관하여 자세히 알아봤다.

글 | 김성룡 박사, ksyong330@naver.com

최우선변제권, 무조건 안심 못해
깡통전세가 이슈가 되니 너도 나도 한 건 하려는 모양새가 볼만하다. 2014년 1월 1일부터 소액보증금의 최우선변제권이 인정되는 주택임차인의 범위와 그 보증금의 범위를 지역별로 확대되었다.
사실 주택임대보호법상 최우선변제권은 무엇보다도 강력하다. 주택임대차보호법은 소액임차인을 보호하기 위해 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 인정하는 제도이다(주택임대차보호법 8조 1항). 소액임차인의 임차보증금이 비록 소액이지만, 당사자에게는 큰 재산이므로 다른 담보권자의 지위를 해하더라도 보증금 회수를 보장하자는 취지이다.
나아가 소액임차인의 보증금은 국세·가산금 또는 체납처분비보다도 우선한다(국세기본법 35조 1항 4호). 진정한 서민복지를 실현한 셈이다. 더욱이 소액임차인의 최우선변제권은 그 요건이 간편해 실효성이 많다. 주택의 인도 및 주민등록을 갖추기만 하면 된다(동법 8조 1항 본문). 대항요건만 갖추면 전입신고일보다 먼저 설정된 저당권보다도 우선변제를 받는다.
그러니 임대차계약서에 확정일자를 받을 필요도 없다. 다만, 소액임대차의 대항요건은 당해 주택에 대한 경매개시결정 등기 전에 갖추고 있어야 한다(동법 8조 1항 단서). 이는 경매개시결정 이후에 채무자 또는 소유자가 악의적으로 소액임차권을 성립시켜 배당 요구를 하는 것을 방지하기 위한 것이다.
실제로 이러한 제한이 없었던 때에는 소액보증금 배당을 목적으로 배당절차가 임박해 가장임차인을 급조하는 폐단이 많았다. 고인 것은 썩게 마련이다. 법도 그렇다. 그러나 주택에 대한 경매개시결정 등기 전에 대항요건을 갖추게 되면서, 경매개시결정 이후에 악의적으로 임차인을 급조하는 폐단은 없어진 것처럼 보인다.
그런데도 아직 숨바꼭질은 끝나지 않았다. 경기침체로 사업이 어려워진 한 집주인의 사례를 보자.
급매물로 내놓은 집의 근저당과 압류, 가압류를 다 합하니 집 가격을 훌쩍 넘는다. 집주인은 집을 포기하기로 하고 최우선변제권을 무기로 순진한 서민을 유혹한다. 최소 3,200만 원(서울 기준)까지는 무조건 보장된다니, 돈이 부족했던 한 사람이 “운이 좋았다”며 계약했다. 이사하고 전입신고도 마쳤다. 3개월 후 주택은 경매에 들어갔다. 소액임차인이 순서와 관계없이 최우선으로 배당을 받는다면 이로 인하여 배당을 받지 못하는 사람이 생긴다. 피해본 사람이 가만히 있을 리 없다. 그래서 피해본 이가 소송을 제기했다. 대법원은 “빚이 많은 집에 최우선변제를 목적으로 임차권을 설정하는 행위는 채권자를 해하는 행위이므로 취소해야 한다”는 판결을 내렸다. 한마디로 소액임차인에게 3,200만 원을 먼저 배당할 수 없다는 취지이다. 집주인의 잔꾀에 대해 대법원이 제동을 걸었다. 결국, 소액임차인이 피해를 봤다. 주택임대차보호법의 최우선변제권이라고 무조건 안심할 수는 없다는 것을 보여주는 사건이다. 최우선변제권을 이용한 것으로 의심받을 수 있으니, 정말 싼 값이라면 경계해야 한다.

법인도 임대차보호법 적용 가능
법인이 주택(주거용 건물)을 임차할 때는 원칙적으로 주택임대차보호법을 적용받지 않는다. 상가건물임대차보호법 적용도 없다. 상가건물임대차보호법은 사업자등록이 되는 것으로서 영리를 목적으로 하는 영업용건물에 대해서만 적용되기 때문이다.
원래 주택임대차보호법은 국민의 주거생활 안정을 위하여 제정된 특별법이다. 즉, 서민(자연인)들의 전세금 또는 보증금을 확보하기 위해 출발한 것이다. 따라서 법인이 체결한 주택임대차에 주택임대차보호법을 적용해 법인의 전세금이나 보증금을 보호할 이유가 없다.
그러나 법의 세상에는 절대적인 건 없다. 법 원칙이 자연법칙과 다른 점이다. 해가 동쪽에서 떠서 서쪽으로 지듯, 물이 높은 곳으로부터 낮은 곳으로 흐르듯 자연법칙은 존재(Sein)의 법칙으로서 현상 그 자체를 설명할 뿐이다. 이처럼 자연은 지구 어느 곳에서든 필연의 법칙을 따른다.
그러나 법 원칙에는 언제나 예외가 있다. 법 원칙은 당위(Sollen)의 법칙으로서 어떠한 상황에서 어떻게 행동해야 하는지를 선언한다. 따라서 상황이 바뀌면 법의 명령은 바뀐다. 법인에 의한 주택임대차라도 실질적으로 서민들의 주거생활 안정을 위한 것이라면 주택임대차보호법이 적용될 수 있다. 그리하여 주택임대차보호법은 예외를 인정한다.
첫째, 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 법인에게도 대항력이 인정된다(동법 3조 2항 전문). 현재 ‘대항력이 인정되는 법인’에는 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사와 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사가 있다(동법 시행령 제1조의2).
둘째, 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 대항력이 인정되고, 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다(동법 3조 3항). 이는 2013년 8월 13일 개정과 동시에 시행되고 있다. 2013년 8월 13일 이전에 체결된 임대차의 경우에도 적용된다. 그동안 법인이 근로자에게 기숙사 등 주거 지원을 할 경우에 근로자의 주거생활을 보호할 수 없다는 문제점에 대한 대책이다. 다만, 2013년 8월 13일 전에 임차물건에 대하여 소유권 또는 저당권을 취득한 자에 대하여는 그 임차권의 대항력을 주장할 수 없다(동법 부칙 3조 2항). 이처럼 법규범은 ‘원칙-예외-예외의 예외’로 진행된다.