법과 부동산, 아는 만큼 보인다

성공을 확신한 L씨는 서둘러 부지를 매입해 소유권 이전등기를 마친 후, 건축을 위해 해당 지방자치단체에 형질변경신청을 했다. 그런데 허가가 거부됐다. 마을주민의 민원이 문제였다. 마을 주민들은 대대손손 그 산에서 송이를 비롯한 버섯을 채취해 연간 수 백만 원씩 돈벌이를 하고 있었기 때문이다. 이른바 ‘특수지역권’이다. 특수지역권이란 인근 주민들이 다른 사람 소유의 토지에서 초목 또는 야생물 채취를 할 수 있는 권리를 말한다. 이는 민법상 관습에 인정돼 등기부에 공시되지 않는다. 특수지역권이 인정되면 울타리를 치거나 마을주민의 출입을 막을 수 없다. 건축허가도 받을 수 없다.

- 본문 중에서 -

믿느냐 속느냐
흔히 현장답사를 지형 또는 지세 등을 살펴 가치 분석하는 것부터 생각한다. 그러나 권리 분석이 먼저다. 물론 거래상대방이 진정한 소유자인지 확인하는 것부터 출발이다. 상대방이 제시하는 서류만을 믿을 게 아니라, 이웃 주민 또는 관계자의 이야기를 들어보는 등 다각도로 주의를 기울여야 한다.
그런데 어쩌랴! 주의한다고 했음에도 사기에 걸려든 것을!
소유권 사기에만 그치는 게 아니다. 소유권을 취득했지만 개발이 어려운 경우도 비일비재하다. 가끔 주변 풍광이 멋진 곳에 정말 아름다운 집을 발견하기도 한다. 그럴 때면 인상 깊었던 어느 부동산업자의 초창기 실패담이 생각난다. 전원주택 개발 및 판매로 작은 재미를 본 L씨는 가슴이 뛰는 부지를 발견하고 대박의 무지개를 보았다.
아마 정지용의 시 ‘향수’에서 그리던 “넓은 벌 동쪽 끝으로 옛이야기 지줄대는 실개천이 휘돌아 나가”는 곳이었던 모양이다. 성공을 확신한 L씨는 서둘러 매입해 소유권 이전등기를 마친 후, 건축을 위해 해당 지방자치단체에 형질변경신청을 했다.
그런데 허가가 거부됐다. 마을주민의 민원이 문제였다. 마을 주민들은 대대손손 그 산에서 송이를 비롯한 버섯을 채취해 연간 수 백만 원씩 돈벌이를 하고 있었기 때문이다. 이른바 ‘특수지역권’이다. 특수지역권이란 인근 주민들이 다른 사람 소유의 토지에서 초목 또는 야생물 채취를 할 수 있는 권리를 말한다.
이는 민법상 관습에 인정돼 등기부에 공시되지 않는다. 특수지역권이 인정되면 울타리를 치거나 마을주민의 출입을 막을 수 없다. 건축허가도 받을 수 없다. 결국 L씨는 마을주민들의 특수지역권을 해소하기 위해 상당한 금원을 지출해야만 했다.
이처럼 등기부에 기재되지 않는 권리는 임장활동(臨場活動)을 통해 확인할 수밖에 없다. 예컨대 법정지상권, 법정저당권, 점유권, 유치권, 분묘기지권, 특수지역권 등이 그것이다. 부동산업자 L씨는 초기 실패경험 이후에 현장답사를 철저히 한다고 한다. 이처럼 부동산전문가들은 철저한 권리 분석을 강조한다.

봉이 김선달과 ‘공시의 원칙’
‘봉이 김선달’은 조선 후기 개성 이북의 서도지방(황해도 및 평안도 지방)에 널리 분포하던 구전설화였다고 한다. 물론 한양 상인들의 어리숙함을 풍자하기 위한 것이었지만, 지금 읽어봐도 흥미진진하다.
당시 대동강가 나룻터엔 사대부 집에 물을 길어다 주는 물장수들이 있었다. 김선달은 이들에게 술 한 잔 얼큰하게 사고, 엽전 몇 닢을 미리 주면서 물을 길어갈 때마다 한 닢씩 자신에게 던져 달라고 부탁했다. 이튿날 김선달은 의관을 정제하고 평양성 동문을 지나는 길목에서 의젓하게 앉아 물장수들이 던져주는 엽전을 받으면서 크게 헛기침을 하는데, 이 광경을 보며 사람들이 수군댄다.
그런데 엽전을 내지 못한 물장수가 김선달에게 호되게 야단맞는 것이 아닌가! 이를 본 한양 상인들은 대동강 물을 긷기 위해선 돈을 내야 하는구나 하며, 그동안 내지 않았던 물세까지 걱정한다. 그리하여 한양 상인들은 어수룩한 차림의 김선달을 꾀어 주막에 데리고 가서, 대동강물 전부를 팔 것을 설득하는데, 김선달은 조상 대대로 내려온 것이라 조상님께 면목이 없어 못 팔겠다고 버티며, 물려줄 자식이 없다고 한탄한다. 결국 한양 상인들은 서로 경쟁이 붙어 가격을 올리니 대동강 물은 한양 허풍선에게 4000냥에 팔리게 된다는 이야기다. 엽전 4000냥이란 당시 황소 60마리를 살 수 있는 돈이었다고 한다.
지금의 법제로 보면 ‘하천법’ 적용 대상인 대동강물을 팔아먹은 김선달! 그래서인지 요즘도 나라 재산을 팔아먹은 사람을 보고 흔히 봉이 김선달이라고 한다. 이처럼 배타적 지배를 내용으로 하는 권리는 그 내용을 모르고 거래하면 예상하지 못한 손해를 입을 염려가 많다. 따라서 민법은 배타적 지배를 내용으로 하는 물권은 일정한 공시방법을 갖출 것을 요구한다.
이를 공시의 원칙이라고 한다. 이는 물권의 존재 또는 물권의 변동에 대해 외부에서 인식할 수 있는 일정한 표상을 갖춰야 한다는 원칙을 말한다. 외부에서 인식할 수 있는 표상을 공시방법이라고 하는데, 부동산 물권의 공시방법이 바로 등기다. 결국 부동산 물권은 등기부라는 장부에 기재하는 것이 원칙이다.
그럼에도 모든 부동산물권이 등기부에 공시되는 것은 아니다. 성립 과정에서 어쩔 수 없이 등기되지 않는 게 있다. 예컨대 점유권, 유치권, 법정지상권, 법정저당권, 분묘기지권, 주택임차권이나 상가건물임차권 등은 등기부에 공시되지 않는다. 이들은 현장 답사를 통해 확인할 수밖에 없다. 현장 답사가 강조되는 이유 가운데 하나다.田