월간전원주택라이프

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알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 17

2015-12-01

경매 초보자라면, 가등기된 부동산은 무조건 피하라! 부동산 거래를 할 때 ‘가등기假登記’가 된 경우는 절대로 사지 말아야 한다. 가등기(假登記)란 본등기를 할 수 있는 실체법 요건이 완비되지 않은 경우에, 장래에 할 본등기(진짜 등기)의 준비로 하는 등기다. 쉽게 말하자면 가등기는 본등기를 하기 전에 ‘우선 임시로 하는 등기’다. 가등기된 부동산을 사는 것은 정말 위험한 짓이다. 가등기된 부동산을 사면 나중에 소유권을 잃게 되기 때문이다. 경매에서 가등기된 물건은 일단 피하고 보자. 이번호에서는 몇 가지 주의사항을 살펴본다. 글 김성룡 박사 법무법인메리트 법학연구소 소장, ksyong330@naver.com ‘선순위 가등기’ 경매물건은 피하라 부동산매매의 진행과정을 보면 계약금의 지급과 함께 계약서를 작성하고 몇 개월을 두고 중도금과 잔금을 순차적으로 지급하는 것이 보통이다. 그런데 계약 후 잔금지급 전에 매도인이 다른 사람에게 이중으로 팔아 낭패를 보는 일이 많다. ‘이중 매매’라고 한다. 만약 계약금만을 지급한 상태에서 이중매매가 있었다면 매수인은 계약금의 배액 상환을 청구할 수밖에 없다. 중도금 지급 후에는 매수인은 매도인을 배임죄로 고발하고, 계약위반을 이유로 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 형사고소나 손해배상청구가 내 손을 떠난 돈을 100% 보장해 주는 것은 아니다. 매도인의 재산탕진 또는 도주 등으로 계약금과 중도금을 돌려받지 못할 가능성도 크다. 결국, 중도금지급과 잔금지급일 사이에 시간 간격이 넓으면 이중 매매를 방지하기 위한 조치가 필요하다. 법적 조치로는 가등기가 있다. 가등기란 부동산 물권 또는 임차권의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하기 위해 예비적으로 행하는 등기를 말한다(부동산등기법 제88조). 쉽게 말하자면 가등기는 본등기를 하기 전에 ‘우선 임시로 하는 등기’다. 어떤 사정으로 인해 본등기(진짜 등기)는 나중에 하기로 하되, 현재 시점에서 나중에 본등기를 할 수 있는 근거를 마련해 두자는 차원에서 하는 등기가 바로 가등기다. 가등기에는 순위보전의 효력이 있다. 예컨대 1월에 A가 B에게 주택을 매도하는 계약을 체결한 후 B가 해당 주택에 대해 소유권 이전 가등기를 했다면, 3월에 A가 제3자인 C와 다시 매매계약을 체결하고 C에게 소유권이전등기를 했더라도 B가 C보다 우선권이 있다는 것이다. 즉 가등기에 기한 본등기가 이뤄지면 가등기 후에 이루어진 중간처분의 등기는 모두 무효가 된다. 따라서 선순위 가등기가 있는 경매물을 경매로 매수하였더라도 선순위 가등기에 기하여 본등기가 행해지면 경매목적물의 소유권을 잃게 된다. 선순위 가등기 있는 경매목적물을 피해야 하는 이유이다. 가등기는 조건부 청구권이나 장래에 확정될 청구권을 보전하기 위한 경우에도 행해진다(부동산 등기법 제88조). 예컨대 매매예약을 이유로 한 가등기도 가능하다. 특히 매매예약 가등기는 전매가 금지된 아파트를 매수하기 위한 부동산투기 방식으로도 이용된다. 모두 가등기의 순위 보전적 효력 때문이다. 매도인의 중간처분이 무섭지 않다. 이로 인하여 가등기가 다른 목적으로 전용되기도 한다. 자기 부동산에 대한 강제집행을 피하고자 가등기를 하는 경우이다. 친족 명의로 하는 경우가 많다. 이는 당연히 무효이다. 한편 금전채권을 확보하기 위한 담보가등기도 있다. 담보가등기는 저당권과 같다. 순위에 따른 우선변제를 받을 뿐이다. 따라서 경매 시 특별히 위험한 것은 없다. 다만 담보가등기도 그 형식에서는 소유권 이전 가등기와 동일하다는 것이 문제다. 위험한 소유권 이전 가등기인가, 아니면 위험하지 않은 담보가등기인가? 그것이 문제다. 알 수 있는 방법은 있지만, 초보자에게는 접근금지다. ‘담보가등기’ 구별법과 주의할 점 경매목적물에 가등기가 존재하는 경우에는 일단 주의해야 한다. 물론 가등기가 근저당권 등보다 후에 설정됐다면 경매입찰자는 걱정할 필요는 없다. 근저당권보다 후에 설정된 가등기는 소멸하기 때문이다. 그러나 가등기가 말소기준권리인 근저당권 등보다 앞에 있다면 문제다. 원칙적으로 경매로 인한 매각에도 불구하고 가등기가 소멸하지 않기 때문이다. 만약 가등기 권리자가 가등기에 기한 본등기가 실행하면 경락인은 소유권을 상실한다. 그런데 선순위 가등기 중에도 경매입찰자가 걱정할 필요가 없는 것이 있다. 담보가등기라는 것이다. 담보가등기란 채무자가 금전소비대차에 근거로 한 차용금반환채무를 담보하기 위해 채무불이행 시에는 자기 또는 제3자 소유의 물건에 대한 소유권을 이전해주기로 예약하고, 그 소유권이전청구권을 보전하기 위해 행하는 가등기를 말한다. 그래서 담보가등기는 가등기담보 등에 관한 법률 제13조에 따라 저당권으로 본다. 따라서 근저당권보다 앞선 담보가등기가 존재한다면 그 담보가등기가 말소기준 등기가 되고, 담보가등기권자는 우선순위에 따라 배당을 받고 담보가등기는 소멸한다. 결국, 경매목적물에 존재하는 가등기가 담보가등기라면 입찰하는데 특별한 장애가 없다. 그렇다면 등기부상의 가등기가 담보가등기인지 통상의 가등기인지 어떻게 알 수 있을까? 등기예규에 따르면 통상의 가등기는 ‘소유권이전청구권가등기’, 담보가등기는 ‘소유권이전담보가등기’라고 기재하도록 하고 있다. 이에 따른다면 담보가등기의 확인은 쉬울 것이다. 담보가등기권자가 ‘소유권이전청구권가등기’로 신청하더라도 방지할 방법이 없다. 등기부에 ‘소유권이전청구권가등기’로 기록돼 있어도 그것이 담보가등기일 수 있다는 이야기다. 그래서 경매법원은 선순위 가등기가 있으면 가등기권자에게 담보가등기이면 법원에 채권계산서를 제출할 것을 최고(독촉)하고, 법원의 최고에도 불구하고 가등기권자가 담보가등기 여부에 대해 법원에 통지하지 않으면 통상의 가등기로 본다. 결국 법원경매정보사이트(www.courtauction.go.kr)의 ‘문건/송달 내역’을 살펴보고 가등기권자가 채권계산서를 제출했다면 담보가등기라고 보면 된다. 다만 담보가등기에도 주의할 것이 있다. 바로 청산절차가 완료된 담보가등기로 경매개시결정의 등기 전에 담보가등기권자가 관련 주택에 청산절차(청산의사의 통지+통지 후 2개월 경과+청산금 지급) 마친 경우이다. 청산절차가 완료되면 경매목적물의 소유권이 담보가등기권자에게 이전된다. 따라서 경락인이 매각대금을 납부하였더라도 담보가등기권자의 본등기전환으로 소유권을 상실하게 된다. < Country Home News >

법과부동산
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 32. 상속포기와 상속재산분할협의

상속포기와 상속재산분할협의인간 생활의 3요소인 의식주 중 하나인 주택은 임대, 구매, 신축, 상속 등으로 얻는다. 그런데 이 과정에 수많은 위험 문제가 도사리고 있어 법정 다툼에 휘말리기도 한다. 이번 호엔 &l
2017-03-01
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 31. 담보물의 왕 ‘저당권’

담보물의 왕 ‘저당권’은행에서 대출받는 방법 가운데 하나가 담보 대출이다. 동산과 부동산으로 나뉘는 담보물은 토지, 주택, 보증보험, 채권 등 다양하다. 채권자는 담보물 종류에 따라 안전한 채권 회
2017-02-01
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 30. 알 듯 모를 듯 저당권의 세계

알 듯 모를 듯 저당권의 세계급전을 융통할 때도 언급되는 게 저당권이다. 저당권은 이처럼 우리의 삶과 밀접한 관계를 형성하고 있지만, 직접 겪어보지 않으면 잘 모르고 나중에 큰 손해를 볼 수 있다. 이번 호에는
2017-01-01
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 29. 소유권과 통행권리관계

땅에 얽힌 두 이야기,소유권 그리고 통행권리관계귀농귀촌의 시작은 땅을 사는 것에서 출발한다. 그러나 토지는 한정되어 있고 원하는 사람이 많아 좋은 땅을 찾기 어렵다. 설사 좋은 땅을 찾았다고 하더라도 복잡한
2016-12-01
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 28. 알수록 조심해야 할 부동산 거래

알수록 조심해야 할 부동산 거래부동산을 사고파는 게 말처럼 쉬우면 얼마나 좋을까. 그런데 때론 어설프게 아는 지식으로 곤란한 상황에 부닥친다. 그럴 바엔 차라리 아무것도 몰라 전문가의 도움을 받는 게 좋다.
2016-11-01
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 27. 어설프게 알면 독이 되는 법!

어설프게 알면 독이 되는 법!공인중개사는 집에 관한 전문가다. 집을 사고파는 건 이들에겐 일상이다. 일반인들이 부동산을 거래할 때 복잡하게 생각하는 서류절차도 전문가에겐 그다지 어려운 일이 아니다. 그러나
2016-10-01
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 26. 부동산이 돈 되는 이유

부동산이 돈 되는 이유재산 목록 1호 하면 대부분 ‘집’ 또는 ‘땅’이라고 답한다. 분명, 화폐가 존재하는데도 불구하고 돈보다 부동산을 우선으로 생각한다. 돈은 상품을 교환하는 매개체이며
2016-09-01
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 25

재산을 지배할 수 있는 권리「소유권」소유권은 재산권 중에 기본이 되는 권리다. 소유권이 있기에 재산을 보유하고 지킬 수 있다. 사소한 물건부터 토지와 건축물, 주식, 독도와 같은 영토는 물론 예술, 과학, 문학
2016-08-01
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 23

신규창업 전에 꼭 알아야 할 법그동안 30세 미만의 창업자 증가율이 한 자릿수에 그쳤던 게 2015년에는 전년 대비 28% 이상 늘어났다. 청년 실업률이 12%에 달하면서 자영업으로 눈을 돌리는 청년 세대가 늘어난 것이
2016-06-01
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 22

전월세 상한제, 전셋값 안정을 위한 해답?천정부지로 뛰어오르는 전셋값으로 ‘전월세 상한제’ 도입이 뜨거운 감자다. 급속하게 전세가 월세로 전환되고 감당할 수 없을 정도로 월세가 상승하는 현실
2016-05-01
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 21

규제를 위한 규제?사회현상과 흐름에 역행해선 안 돼급격한 성장의 길로 들어선 우리나라는20세기 말과21세기 초 경제 쓰나미를 겪었다.많은 사람이 집을 잃고 거리를 헤맸다.어려움을 이겨내고 잃었던 집을 다시 찾
2016-04-01
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 20

최우선변제권 무조건 안심?법인도 혜택 받을 수 있다!갈수록 전세 구하기가 어렵다.더욱이 담보 없는 집을 찾기란 더더욱 힘들다.담보가 있더라도 우선 집부터 구해보려는 이유다.그런데 어렵게 구한 집이 경매로 넘
2016-03-01
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 18

무주택 서민들이 보증금을 날린다는 것은 보금자리를 잃는 것과 동의어다. 이사 갈 때 고스란히 돌려받는 돈이지만, 은행처럼 안전을 보장받지는 못한다. 최근 깡통전세가 늘면서 이러한 위험은 더욱 커졌다. 심지어
2016-02-01
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 18

주택 양도 시 보증금에 걸린 가압류가 양수인에게도 효력이 있다는 판결이 있었다. 그래서 건물을 살 때 임차보증금에 가압류가 걸려있는지 확인하고 매매를 하는 게 안전하다. 이번 호에서는 임대차보증금반환채권의
2016-01-01
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 17

부동산 거래를 할 때 ‘가등기假登記’가 된 경우는 절대로 사지 말아야 한다. 가등기(假登記)란 본등기를 할 수 있는 실체법 요건이 완비되지 않은 경우에, 장래에 할 본등기(진짜 등기)의 준비로 하는 등기다. 쉽게
2015-12-01
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 16

임차인 권리의 시작,‘대항력’과‘우선변제권’서민들 대부분은 본인의 전 재산에 추가로 대출을 받아서 임대차보증금을 마련한다.그러니 소위 말하는 전세보증금(임대차보증금)이 서민들에게
2015-11-01
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 15

경매 재테크의 기본,부동산 권리분석02지난 호에서‘권리분석’은 안전하게 부동산을 거래하기 위해 꼭 필요하다고 강조했다.이번 호에서는 그런 부동산 권리를 분석할 때 필요한 실제 위험요소에 관해 알
2015-10-01
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 14

부동산 매매에는 거액의 자금이 오가기 때문에 부동산을 매입할 때는 해당 부동산에 하자가 없는지 권리분석을 해봐야 한다. 권리분석은 안전한 부동산 거래를 위해서 반드시 필요한 일이다. 그리고 권리분석을 할 때
2015-09-01
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 13

상사유치권은 민사유치권과는 달리 목적물이 채무자 소유일 것으로 제한된 것은 그 성립 당시 채무자가 목적물에 대해 보유하고 있는 담보가치만을 대상으로 하는 제한물권이라는 의미를 담고 있다. 그러므로 먼저 설
2015-08-01
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 12

최근 경매시장에서 전문가는 따로 없어졌다고들 한다. 경매의 대중화 탓에 일반 주부에서부터 학생까지 경매에 대거 몰리기 때문이다. 따라서 좋은 경매물건 잡기 또한 어려운 게 사실이다. 특히 경매의 고난도 물건
2015-07-01
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 11

유치권은 원래 시공사가 공사대금을 못 받았을 경우 해당 건물을 점유할 수 있는 권리를 말한다. 유치권을 행사하면 건물이 경매로 팔렸을 경우 낙찰자에게서 대금을 회수할 수 있다. 그동안 공사대금을 받지 못한 건
2015-06-01
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 08

정부는 귀농·귀촌을 지원하기 위한 방안을 적극적으로 마련 중에 있다. 먼저, 귀농·귀촌을 위한 기본법으로 ‘귀농어·귀촌 활성화 및 지원에 관한 법률’이 제정돼, 다가올 7월 21일부터 시행된다. 귀농·귀촌을
2015-03-01
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 07

법과 부동산, 아는 만큼 보인다일반적으로 농지는 건물을 지을 수 있는 대지에 비해 가격이 저렴하다. 만약 입지 좋은 농지를 취득해 대지로 용도 변경이 가능하다면? 더욱이 경매를 통해 전원주택을 지을만한 농지를
2015-02-26
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 06

법과 부동산, 아는 만큼 보인다주택시장의 거품이 붕괴되면서 금융시스템을 위험에 빠뜨렸던 것처럼, 농지 역시 같은 전철을 밟을 수 있다는 지적이다. 그럼에도 “은행금리는 낮고 주가는 불안정해, 가격이 오
2015-01-01
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 05

법과 부동산, 아는 만큼 보인다B씨는 진입로에 쇠말뚝을 박는 등의 방법으로 통행을 방해하곤 했다. A씨의 사업은 난항을 겪기 시작했다. 결국 A씨 등은 B씨를 상대로 관습상 사도통행권(私道通行權) 소송을 제기했는
2014-12-26
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 04

법과 부동산, 아는 만큼 보인다성공을 확신한 L씨는 서둘러 부지를 매입해 소유권 이전등기를 마친 후, 건축을 위해 해당 지방자치단체에 형질변경신청을 했다. 그런데 허가가 거부됐다. 마을주민의 민원이 문제였다
2014-11-27
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 03

법과 부동산, 아는 만큼 보인다부동산에 관한 정보는 투명하게 공개되는 추세다. 그러나 공개됐다고 거저먹는 것은 아니다. 사이버 공간의 넓이는 무한대다. 어느 사이트에 보석이 있는지 모른다. 따라서 열심히 클릭
2014-10-27
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 02

소유제도가 생겨나면서 인간이 강자와 약자로 갈리고, 착취와 수탈도 일어납니다. 이 관리와 통제의 틀은 문명이라 불리며 그 질에 따라서는 생명에 대한 위협이 될 수 있습니다. 따라서 소유의 관념과 밀접한 관련이
2014-09-01
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 01

‘법’이란 말만 나오면 어렵게 생각하는 이들이 많다. 하지만 우리는 법 테두리 안에서 살아왔고 앞으로도 그렇게 살아야 한다. 이는 법을 모르거나 지키지 않으면 손해를 볼 수 있다는 얘기와 일맥상통한다. 특히,
2014-08-01

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