월간전원주택라이프

Category Article



알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 07

2015-02-26

법과 부동산, 아는 만큼 보인다 일반적으로 농지는 건물을 지을 수 있는 대지에 비해 가격이 저렴하다. 만약 입지 좋은 농지를 취득해 대지로 용도 변경이 가능하다면? 더욱이 경매를 통해 전원주택을 지을만한 농지를 취득한다면? 그야말로 일석이조인 셈이다. - 본문 중에서 - ‘경자유전의 원칙’ “농지는 농업 생산성을 높이는 방법으로 소유·이용돼야 하며 투기의 대상이 돼서는 안 된다.” 농지법에 규정된 농지 이용의 대원칙이다. (농지법 제3조 제2항) 농지법은 ‘경자유전(耕者有田) 원칙’을 천명한다. 풀이하면 ‘농지는 자기의 농업 경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 이를 소유하지 못한다’는 뜻이다. 아울러 농지법은 허용된 경우를 제외하고는 농지 소유에 관한 특례를 정하지 못하도록 규정하고 있다. (농지법 제6조 제4항) 이만하면 ‘농지 투자’란 말이 무색하다. 농지법이 재테크를 근본적으로 봉쇄하기 때문이다. 헌법은 어떠한가? 헌법 제121조 제1항은 “국가는 농지에 관해 경자유전의 원칙이 달성되도록 노력해야 하며, 농지의 소작 제도는 금지된다.”고 규정한다. 원래 경자유전의 원칙에는 커다란 정치적 배경을 갖고 있다. 바로 사유재산제이다. 근대 사회의 출발점이 된 프랑스혁명은 사유재산제를 근간으로 근대 민법의 3대 원칙을 확립했다. 소유권 절대의 원칙, 계약 자유의 원칙, 과실 책임의 원칙이 그것이다. 이는 자유 보장의 법적 표현이었다. 결국 사유재산제는 자유를 의미하는 것이었다. 국가 또는 봉건 영주에게 속했던 토지가 경작자에게 귀속한다는 것을 선언하는 사유재산제가 확립되면서, 토지를 매개로 갖고 있던 권력이 경작자에게 수평적으로 분배됐다. 경자유전의 원칙 = 사유재산제 = 수평적 권력 분배는 다름 아닌 자유를 의미하는 것이었다. 중세는 농민이 인민이고 대중이었다. 어느 곳이나 농자천하지대본(農者天下之大本) 이었다. 그들은 결국 자유를 획득했으며, 근대를 개창하는 주역이 됐다. 우리나라도 민족 해방과 함께 경자유전의 원칙을 채택했다. 프랑스혁명이 일어난 지 200여 년, 대한 독립을 이룬지 60여 년이 지났다. 그동안 산업혁명과 금융 자본의 발달로 노동자가 대중이 됐다. 그러나 노자(勞者) 유전(有錢)의 원칙과 같은 것은 확립되지 않았다. 모두 금융 자본의 노예일 뿐이다. 생활고로 인한 안타까운 소식들은 이제 우리 주위에 만연하다. 농지 투자는 대박이 아니라 인간적 삶의 터전을 위한 것이다. 주말 체험 영농을 목적으로 누구든지 1,000㎡ 미만의 농지는 소유가 가능하다. 경자유전의 원칙이 가져온 자유의 의미를 눈여겨볼 때이다. 경매로 농지 취득 때 주의할 점 전원주택 부지를 물색해 보면 농지로 사용 중인 토지가 눈에 들어올 때가 있다. 일반적으로 농지는 건물을 지을 수 있는 대지에 비해 가격이 저렴하다. 만약 입지 좋은 농지를 취득해 대지로 용도 변경이 가능하다면? 더욱이 경매를 통해 전원주택을 지을만한 농지를 취득한다면? 그야말로 일석이조인 셈이다. 그렇다면 농지는 경매로 누구나 살 수 있나? 그렇다. 다만 농지는 자기의 농업 경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 이를 소유하지 못한다. 결론적으로 농지는 누구나 취득 가능하나, 취득 후엔 농사를 지어야 한다는 의미다. 농사 경험이 없는 자가 농지를 취득하려면 농지취득자격증명(이하 ‘농취증’)을 발급받아야 한다. (임야 제외) 이는 매수인의 농민 여부, 자경(自耕) 여부 및 소유 상한 등을 심사해 적격자에게만 농지 매입을 허용함으로써 농지 투기를 막기 위한 것이다. 농취증은 농지 소재지를 관할하는 시·구·읍·면장에게 신청하는데, 위장 취득 혹은 투기 목적이 아니라면 쉽게 발급받을 수 있다. 주의할 점은 농취증의 발급이 거절되면 경매 입찰 보증금(최저 매수가의 10%)이 몰수될 수 있으므로, 미리 해당 농지에 대해 농취증 발급 가능 여부를 확인 후 경매에 참여해야 한다. 경매로 농지를 취득하는 절차는 다음과 같다. 우선, 최고가 매수인으로 낙찰되면 법원에서 최고가 매수신고인 증명서를 발급받는다. 그리고 농지 소재지 관서에 농취증 발급 신청을 한다. 이때, 농업경영계획서를 함께 제출한다. 관서는 농지취득자격심사를 통해 신청 후 4일 이내 농취증을 발급하며, 낙찰자는 매각 결정 기일 이전까지 발급받은 농취증을 법원에 제출하면 된다. 농지 취득 후에도 주의할 점이 있다. 제출한 농업경영계획서와 달리 농사를 짓지 않는다면 시·군·구청장으로부터 농지 처분 명령을 받을 수 있다. 그리고 처분 명령을 이행하지 않으면 농지 토지 가액의 20%에 상당하는 이행강제금이 부과되기도 한다. 경자유전의 원칙은 농민이 다수를 이루던 시절에 대중의 자유를 확보하기 위한 혁명의 산물이었다. 따라서 누구도 훼손할 수 없는 금과옥조에 다름 아니었다. 그러나 세상이 변했다. 노동자가 대중을 이루는 시대가 됐다. 경자유전의 원칙은 더 이상 대중을 위한 자유 보장적 기능을 수행하지 못한다. 그렇다보니 많은 예외들이 생겨났다. 농취증이나 농업경영계획서가 없더라도 농지를 취득할 수 있는 길이 많다는 것이다.田 <다음 호에 계속> < Country Home News >

법과부동산
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 32. 상속포기와 상속재산분할협의

상속포기와 상속재산분할협의인간 생활의 3요소인 의식주 중 하나인 주택은 임대, 구매, 신축, 상속 등으로 얻는다. 그런데 이 과정에 수많은 위험 문제가 도사리고 있어 법정 다툼에 휘말리기도 한다. 이번 호엔 &l
2017-03-01
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 31. 담보물의 왕 ‘저당권’

담보물의 왕 ‘저당권’은행에서 대출받는 방법 가운데 하나가 담보 대출이다. 동산과 부동산으로 나뉘는 담보물은 토지, 주택, 보증보험, 채권 등 다양하다. 채권자는 담보물 종류에 따라 안전한 채권 회
2017-02-01
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 30. 알 듯 모를 듯 저당권의 세계

알 듯 모를 듯 저당권의 세계급전을 융통할 때도 언급되는 게 저당권이다. 저당권은 이처럼 우리의 삶과 밀접한 관계를 형성하고 있지만, 직접 겪어보지 않으면 잘 모르고 나중에 큰 손해를 볼 수 있다. 이번 호에는
2017-01-01
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 29. 소유권과 통행권리관계

땅에 얽힌 두 이야기,소유권 그리고 통행권리관계귀농귀촌의 시작은 땅을 사는 것에서 출발한다. 그러나 토지는 한정되어 있고 원하는 사람이 많아 좋은 땅을 찾기 어렵다. 설사 좋은 땅을 찾았다고 하더라도 복잡한
2016-12-01
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 28. 알수록 조심해야 할 부동산 거래

알수록 조심해야 할 부동산 거래부동산을 사고파는 게 말처럼 쉬우면 얼마나 좋을까. 그런데 때론 어설프게 아는 지식으로 곤란한 상황에 부닥친다. 그럴 바엔 차라리 아무것도 몰라 전문가의 도움을 받는 게 좋다.
2016-11-01
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 27. 어설프게 알면 독이 되는 법!

어설프게 알면 독이 되는 법!공인중개사는 집에 관한 전문가다. 집을 사고파는 건 이들에겐 일상이다. 일반인들이 부동산을 거래할 때 복잡하게 생각하는 서류절차도 전문가에겐 그다지 어려운 일이 아니다. 그러나
2016-10-01
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 26. 부동산이 돈 되는 이유

부동산이 돈 되는 이유재산 목록 1호 하면 대부분 ‘집’ 또는 ‘땅’이라고 답한다. 분명, 화폐가 존재하는데도 불구하고 돈보다 부동산을 우선으로 생각한다. 돈은 상품을 교환하는 매개체이며
2016-09-01
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 25

재산을 지배할 수 있는 권리「소유권」소유권은 재산권 중에 기본이 되는 권리다. 소유권이 있기에 재산을 보유하고 지킬 수 있다. 사소한 물건부터 토지와 건축물, 주식, 독도와 같은 영토는 물론 예술, 과학, 문학
2016-08-01
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 23

신규창업 전에 꼭 알아야 할 법그동안 30세 미만의 창업자 증가율이 한 자릿수에 그쳤던 게 2015년에는 전년 대비 28% 이상 늘어났다. 청년 실업률이 12%에 달하면서 자영업으로 눈을 돌리는 청년 세대가 늘어난 것이
2016-06-01
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 22

전월세 상한제, 전셋값 안정을 위한 해답?천정부지로 뛰어오르는 전셋값으로 ‘전월세 상한제’ 도입이 뜨거운 감자다. 급속하게 전세가 월세로 전환되고 감당할 수 없을 정도로 월세가 상승하는 현실
2016-05-01
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 21

규제를 위한 규제?사회현상과 흐름에 역행해선 안 돼급격한 성장의 길로 들어선 우리나라는20세기 말과21세기 초 경제 쓰나미를 겪었다.많은 사람이 집을 잃고 거리를 헤맸다.어려움을 이겨내고 잃었던 집을 다시 찾
2016-04-01
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 20

최우선변제권 무조건 안심?법인도 혜택 받을 수 있다!갈수록 전세 구하기가 어렵다.더욱이 담보 없는 집을 찾기란 더더욱 힘들다.담보가 있더라도 우선 집부터 구해보려는 이유다.그런데 어렵게 구한 집이 경매로 넘
2016-03-01
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 18

무주택 서민들이 보증금을 날린다는 것은 보금자리를 잃는 것과 동의어다. 이사 갈 때 고스란히 돌려받는 돈이지만, 은행처럼 안전을 보장받지는 못한다. 최근 깡통전세가 늘면서 이러한 위험은 더욱 커졌다. 심지어
2016-02-01
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 18

주택 양도 시 보증금에 걸린 가압류가 양수인에게도 효력이 있다는 판결이 있었다. 그래서 건물을 살 때 임차보증금에 가압류가 걸려있는지 확인하고 매매를 하는 게 안전하다. 이번 호에서는 임대차보증금반환채권의
2016-01-01
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 17

부동산 거래를 할 때 ‘가등기假登記’가 된 경우는 절대로 사지 말아야 한다. 가등기(假登記)란 본등기를 할 수 있는 실체법 요건이 완비되지 않은 경우에, 장래에 할 본등기(진짜 등기)의 준비로 하는 등기다. 쉽게
2015-12-01
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 16

임차인 권리의 시작,‘대항력’과‘우선변제권’서민들 대부분은 본인의 전 재산에 추가로 대출을 받아서 임대차보증금을 마련한다.그러니 소위 말하는 전세보증금(임대차보증금)이 서민들에게
2015-11-01
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 15

경매 재테크의 기본,부동산 권리분석02지난 호에서‘권리분석’은 안전하게 부동산을 거래하기 위해 꼭 필요하다고 강조했다.이번 호에서는 그런 부동산 권리를 분석할 때 필요한 실제 위험요소에 관해 알
2015-10-01
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 14

부동산 매매에는 거액의 자금이 오가기 때문에 부동산을 매입할 때는 해당 부동산에 하자가 없는지 권리분석을 해봐야 한다. 권리분석은 안전한 부동산 거래를 위해서 반드시 필요한 일이다. 그리고 권리분석을 할 때
2015-09-01
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 13

상사유치권은 민사유치권과는 달리 목적물이 채무자 소유일 것으로 제한된 것은 그 성립 당시 채무자가 목적물에 대해 보유하고 있는 담보가치만을 대상으로 하는 제한물권이라는 의미를 담고 있다. 그러므로 먼저 설
2015-08-01
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 12

최근 경매시장에서 전문가는 따로 없어졌다고들 한다. 경매의 대중화 탓에 일반 주부에서부터 학생까지 경매에 대거 몰리기 때문이다. 따라서 좋은 경매물건 잡기 또한 어려운 게 사실이다. 특히 경매의 고난도 물건
2015-07-01
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 11

유치권은 원래 시공사가 공사대금을 못 받았을 경우 해당 건물을 점유할 수 있는 권리를 말한다. 유치권을 행사하면 건물이 경매로 팔렸을 경우 낙찰자에게서 대금을 회수할 수 있다. 그동안 공사대금을 받지 못한 건
2015-06-01
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 08

정부는 귀농·귀촌을 지원하기 위한 방안을 적극적으로 마련 중에 있다. 먼저, 귀농·귀촌을 위한 기본법으로 ‘귀농어·귀촌 활성화 및 지원에 관한 법률’이 제정돼, 다가올 7월 21일부터 시행된다. 귀농·귀촌을
2015-03-01
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 07

법과 부동산, 아는 만큼 보인다일반적으로 농지는 건물을 지을 수 있는 대지에 비해 가격이 저렴하다. 만약 입지 좋은 농지를 취득해 대지로 용도 변경이 가능하다면? 더욱이 경매를 통해 전원주택을 지을만한 농지를
2015-02-26
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 06

법과 부동산, 아는 만큼 보인다주택시장의 거품이 붕괴되면서 금융시스템을 위험에 빠뜨렸던 것처럼, 농지 역시 같은 전철을 밟을 수 있다는 지적이다. 그럼에도 “은행금리는 낮고 주가는 불안정해, 가격이 오
2015-01-01
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 05

법과 부동산, 아는 만큼 보인다B씨는 진입로에 쇠말뚝을 박는 등의 방법으로 통행을 방해하곤 했다. A씨의 사업은 난항을 겪기 시작했다. 결국 A씨 등은 B씨를 상대로 관습상 사도통행권(私道通行權) 소송을 제기했는
2014-12-26
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 04

법과 부동산, 아는 만큼 보인다성공을 확신한 L씨는 서둘러 부지를 매입해 소유권 이전등기를 마친 후, 건축을 위해 해당 지방자치단체에 형질변경신청을 했다. 그런데 허가가 거부됐다. 마을주민의 민원이 문제였다
2014-11-27
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 03

법과 부동산, 아는 만큼 보인다부동산에 관한 정보는 투명하게 공개되는 추세다. 그러나 공개됐다고 거저먹는 것은 아니다. 사이버 공간의 넓이는 무한대다. 어느 사이트에 보석이 있는지 모른다. 따라서 열심히 클릭
2014-10-27
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 02

소유제도가 생겨나면서 인간이 강자와 약자로 갈리고, 착취와 수탈도 일어납니다. 이 관리와 통제의 틀은 문명이라 불리며 그 질에 따라서는 생명에 대한 위협이 될 수 있습니다. 따라서 소유의 관념과 밀접한 관련이
2014-09-01
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 01

‘법’이란 말만 나오면 어렵게 생각하는 이들이 많다. 하지만 우리는 법 테두리 안에서 살아왔고 앞으로도 그렇게 살아야 한다. 이는 법을 모르거나 지키지 않으면 손해를 볼 수 있다는 얘기와 일맥상통한다. 특히,
2014-08-01

Copyright(주)전우문화사 All rights reserved.